Коммерческие сделки по купле-продаже недвижимости (real estate) – один из наиболее активно развивающихся видов бизнеса в ОАЭ. Во время пандемии рынок значительно просел, однако по её окончании быстро наверстал упущенное и теперь показывает стабильный рост. Уровень цен остаётся высоким и сопоставим с московским. И всё же за аналогичные деньги в ОАЭ можно приобрести не просто хорошее жильё, а настоящую резиденцию с бассейном, тренажёрным залом, зоной барбекю, парковочным местом и охраной. Рентабельность подобных инвестиций составляет от 5 до 12% годового дохода, что зависит от комьюнити. Это намного выше показателей в России (Москве) или Турции.
Однако и в этой райской стране на рынке недвижимости не всё безоблачно. Не все строительные компании показали себя как надёжные и ответственные предприниматели. Постоянно растёт число жалоб на низкое качество сданных в эксплуатацию объектов. Это обстоятельство, кстати, также роднит эмиратский рынок с московским.
Проблемы есть как на первичном, так и на вторичном рынках. На фоне растущего интереса российских инвесторов к местной недвижимости мы решили дать несколько советов, которые пригодятся всем, кто планирует вложить денежные средства в real estate ОАЭ.
Риски первичного рынка
Здесь инвестора подстерегают две опасности:
- завышенная стоимость;
- недобросовестность застройщика.
При этом вторая опасность может быть хуже первой. Недобросовестный застройщик – это гарантия низкого качества постройки, значительных нарушений сроков сдачи объекта в эксплуатацию (нередко до нескольких лет), а также слабые управляющие компании, что повлечёт множество бытовых проблем в дальнейшем.
Введение в практику эскроу-счетов несколько улучшило ситуацию. Теперь можно не волноваться за то, что объект останется недостроенным. В противном случае застройщик просто не получит деньги, хранящиеся в банке на эскроу-счёте. Но сроки всё равно сильно нарушаются.
Тем не менее есть обстоятельство, которое привлекает покупателей, несмотря на риски. Речь идёт о значительных скидках, рассрочках и других льготах, которые предоставляют застройщики, если real estate приобретается на стадии строительства. При этом на самых ранних стадиях строительства действуют наибольшие скидки.
Отсюда вывод: если хотите приобрести недвижимость в ОАЭ и сэкономить, покупайте новостройку, но будьте готовы к задержке по сдаче. Впрочем, далеко не все строительные компании недобросовестны. Многие из них обладают высокой репутацией и ревностно берегут её. Поэтому если сделать правильный выбор, то и со сроками, и с качеством объекта проблем не возникнет.
А вот противостоять мошенническим схемам с продажей неперспективных объектов через агента неискушённому покупателю сложно. Чтобы заинтересовать последнего, застройщик ставит на такой объект высокую комиссию. Дело в том, что комиссия входит в стоимость объекта. Когда он продан, застройщик выплачивает агенту комиссионные. Поэтому агент всегда больше заинтересован в продаже неперспективного объекта, поскольку за него он гарантированно получит более высокие комиссионные. Защититься от такой схемы можно, только сотрудничая с проверенными и надёжными риелторами, консультантами, посредниками.
Риски вторичного рынка
Инвесторы неохотно покупают недвижимость на вторичном рынке. Им кажется, что процесс купли-продажи недостаточно прозрачен, а значит есть риск обмана. Отчасти это правда. Но здесь надо отметить, что в ОАЭ законодательство по всем направлениям разработано и действует очень эффективно. Это касается и аспекта защиты интересов покупателей и продавцов вторичного рынка. Дополнительно можно обезопасить себя, изучив некоторые нюансы его работы.
Прежде всего необходимо иметь счёт и чековую книжку в местном банке. Это важный защитный элемент при заключении любой торговой сделки.
Следующий шаг для вступления на вторичный рынок – наличие чека на сумму, равную 10% стоимости приобретаемого объекта. Этот финансовый документ является обеспечением сделки. Предъявив его, покупатель заключает с продавцом договор, в котором фиксируется условие, что если сделка сорвётся по вине покупателя, то чек остаётся у продавца. Если виноват будет продавец, то покупатель оставит чек себе.
Пока сделка находится на стадии оформления, чек держит у себя агент-посредник, представляющий интересы покупателя.
К сожалению, мошенничество в Эмиратах все ещё случается. Поэтому ни в коем случае нельзя передавать чек без того, чтобы вам тут же вручили договор. Иначе, если агент окажется недобросовестным, вы рискуете, что ваш чек просто обналичат. В арабской стране вы ничего доказать не сможете. Впрочем, добропорядочный представитель никогда не предложит подождать с заключением договора. Если же такое предложение вам поступило, сразу отказывайтесь от сотрудничества.
Полную сумму за покупку продавцу передают в завершении сделки. Это делается не наличными, а чеками, которые помогает оформить менеджер банка. Получив плату за проданную real estate, продавец возвращает залоговый документ на 10%.
Сложнее, если у вас нет счёта в банке. В этом случае придётся просить кого-то выписать чек или предоставить залог наличными, соответственно оформив передачу денег.
Ещё одна форма обмана, с которой трудно бороться, это завышение стоимость покупки недобросовестным агентом. Например, если продавец хочет получить за свою недвижимость 1 млн AED, нечестный агент может попытаться навязать клиенту покупку по цене на несколько сотен тысяч дирхамов больше, а разницу положить себе в карман. И это помимо стандартной комиссии, которую он тоже получит. Защита от такой формы мошенничества – работа только с проверенными консультантами и посредниками.
Обратитесь в нашу компанию Relocate UAE и обезопасьте себя от ненужных рисков. Для этого заполните заявку на обратный звонок, и мы свяжемся с вами в ближайшее время!
Вернуться назад
