image-icon +7 495 966-49-52 image-icon + 971 50 399 5135

Все тонкости аренды коммерческой недвижимости в Дубае

Все тонкости аренды коммерческой недвижимости в Дубае

Популярность Дубая как крупного ближневосточного делового и промышленного центра постоянно растёт. Благоприятная бизнес-среда, гибкая налоговая политика, высокий уровень жизни привлекают предпринимателей из разных стран. Для открытия своего дела коммерсанты нуждаются в помещениях: офисных, складских, выставочных и т. п. Эта статья о том, как выбрать и арендовать коммерческую недвижимость в Дубае, какие документы для этого понадобятся, а также о сложностях, с которыми можно столкнуться в процессе заключения договора.

С чего начать

Чтобы получить право на аренду коммерческой недвижимости, необходимо зарегистрировать свой бизнес на территории ОАЭ и получить лицензию на ведение бизнеса. В соответствии с поправками к Закону о коммерческих организациях, для иностранцев значительно расширились возможности для предпринимательства. Им стали доступны более 1000 видов промышленной и коммерческой деятельности. Зарегистрировать новое предприятие можно в Экономическом Департаменте Дубая (DED) или в любой из пятидесяти с лишним фри зон. На стадии оформления лицензии бизнесмен сможет ознакомиться с перечнем доступных вариантов недвижимости коммерческого назначения.

Как выбрать подходящее место

Для каждого вида деятельности существуют свои требования к местоположению основных площадей. Например, если предприятие будет заниматься производством чего-либо, ему потребуется завозить сырьё, а также вывозить готовую продукцию, значит важно, чтобы рядом были удобные подъездные пути. Лучше, если объект недвижимости будет находиться недалеко от порта – главного транспортного узла для связи с заграницей. Если речь идёт о реабилитационной медклинике, то её лучше разместить вдали от городского шума, ближе к природе, чтобы вокруг было больше зелени.

В зависимости от планов по развитию бизнеса на перспективу могут понадобиться дополнительные земли для строительства новых объектов.

Также важно, чтобы рядом была удобная парковка с достаточным количеством мест для персонала, клиентов и чтобы пешеходы свободно могли перемещаться в любом нужном направлении

Типы офисов и виды виз для работников

Офис

По местным правилам, от площади офиса и его типа зависит количество резидентских виз, которые работодатель вправе предоставить своим сотрудникам. Так, площадь в 9 «квадратов» даёт право на одну визу (это называется Physical space). Аренда офиса типа Flexi desk позволит получить 3 разрешения на пребывание в стране. Более трёх виз можно получить, если офисное помещение относится к типу Serviced office, но также ещё имеет значение его площадь (чем она больше, тем больше разрешений).

Какие документы понадобятся

К арендуемым помещениям предъявляются строгие требования. Их запрещено использовать не по назначению, например, офис под склад или наоборот, нельзя жить там же, где работаешь. Всё это строго контролируется. Но для начала необходимо документально подтвердить:

  • владение бизнесом;
  • разрешение на пользование недвижимостью;
  • соответствие помещения планам его использования.

Если арендатор планирует перестраивать внутренние пространства, включая организацию перегородок для создания индивидуальных рабочих мест, об этом следует заявить до подписания договора и внести в него соответствующий пункт. Также в договор следует внести информацию об условиях аренды, физический адрес помещения, дату подписания договора.

Помимо этих документов арендодатель может потребовать:

  • паспорт владельца предприятия;
  • предварительное согласование на выдачу лицензии от уполномоченного госоргана;
  • рекомендательные письма от предыдущих арендодателей;
  • бизнес-план;
  • справку из банка о состоянии счёта;
  • корпоративные и личные финансовые отчёты.

Легитимность совершённой сделки по аренде коммерческой недвижимости подтверждает документ Ejari.

Как планировать свой бюджет

Бизнесмен

Прежде чем подписать соглашение, будущему арендатору следует тщательно просчитать бюджет. Приобретение помещения на правах аренды требует не только ежемесячных взносов, но и внесения определённой суммы на гарантийный банковский счёт. Помимо этого, со временем арендная плата может вырасти, что также следует учитывать. Чтобы рассчитать возможные риски роста стоимости, можно воспользоваться калькулятором RERA.

Также стоит уяснить разницу между юридическими понятиями «аренда» и «лизинг», поскольку договоры по ним отличаются по условиям и сумме оплаты.  Простое арендное соглашение заключается на 12 месяцев, после чего автоматически продлевается. Лизинговые договоры бывают разными, но их объединяет более длительные сроки действия (до 99 лет):

  1. Modified-net lease предполагает распределение расходов между сторонами по их согласованию. Это самая удобная форма договора для обеих сторон.
  2. Gross lease. В соответствии с ним арендатор ежемесячно платит арендодателю фиксированную сумму. Последний берёт на себя выплату налогов, расходов на ремонт, техобслуживание объекта и т. п.
  3. Land lease даёт арендатору право строительства на арендуемом участке. После окончания действия соглашения по Ленд лизу владелец участка получает его обратно со всеми возведёнными зданиями.
  4. Еriple-net lease. Его условия выгодны владельцу недвижимости, но не выгодны арендатору, поскольку последний должен взять на себя выплату всех сопутствующих расходов, налогов, страховки, техобслуживания коммуникаций.

Действия после заключения договора

Если объект отремонтирован, меблирован, а перепланировка не планируется, то остаётся только подключить воду и электричество и оформить страховку для покрытия расходов на случай порчи имущества.

Если планируется обустроить внутреннее пространство, то надо:

  • убедиться в законности таких действий;
  • получить разрешения владельца, застройщика или муниципалитета.

Иногда для оформления внутреннего пространства требуются услуги дизайнера. Надо быть готовым к тому, что оформление интерьера площадью от 90 до 380 «квадратов» в среднем длится 6-8 месяцев.

Субаренда

Субаренда

Сдать арендуемое коммерческое помещение в субаренду допустимо при наличии письменного разрешения от владельца объекта. Если субаренда предполагается заранее, то лучше внести этот пункт в договор об аренде с самого начала. Это защитит от возможных спорных моментов и юридических казусов.

Как досрочно расторгнуть договор аренды

Арендное соглашение можно расторгнуть в любой момент. Но надо быть готовым к тому, что владельцу объекта придётся выплатить неустойку. Обычно она равна сумме аренды за 2 месяца. Иногда возникают непредвиденные обстоятельства, когда приходится расторгнуть договор. Если заблаговременно предупредить арендодателя и предъявить вескую причину, сумму неустойку можно значительно снизить.

Особенности внесения платежей

  1. Оплата за аренду коммерческой недвижимости в Дубае производится только банковскими чеками с личного счёта арендатора или компании.
  2. Количество чеков, которые следует предоставить в год, фиксируется в договоре: обычно их 4 или 6.
  3. Арендатор вправе выплатить арендную плату одним чеком сразу за год, при этом он должен внести ещё 5% от договорной суммы на покрытие административных и технических расходов по содержанию помещения.
arrow-icon Вернуться назад
Владимир Свиридов
Владимир Свиридов
General Manager RLC Consulting
Получил степень магистра финансов в аспирантуре Московского Государственного Университета, Россия. Начал свою профессиональную карьеру в качестве аудитора финансового сектора EY. После этого, несколько лет проработал на руководящих должностях в корпоративном банковском деле. В 2018-2021 годах управлял финансами крупного агрохолдинга, а в настоящее время отвечает за стратегическое планирование, корпоративное партнерство и финансовый менеджмент в роли генерального менеджера RLC Consulting GROUP в ОАЭ.

Заполните заявку, и мы свяжемся с вами

Какая услуга Вас интересует?
down-arrow-icon
Регистрация компании
Получение ВНЖ
Покупка недвижимости
Открытие банковского счета
Услуги аудитора или бухгалтера

Ваша заявка отправлена. Менеджер свяжется с вами в ближайшее время

ООО «Передовые решения» +7 (495) 966-49-52 info@relocate-uae.com
Россия 115191 Москва Малая Тульская 25с38