Дубай известен как крупный ближневосточный деловой и промышленный центр. В это место съезжаются бизнесмены из разных стран. И все благодаря деловой среде, гибкой налоговой политике, высокому уровню жизни. Для открытия своего дела предпринимателям нужны офисные, складские и выставочные помещения. Рассмотрим, как выбрать и арендовать коммерческую недвижимость в Дубае, а также особенности этого процесса.
С чего начать
Для получения права на аренду коммерческих недвижимых объектов нужно зарегистрировать свою фирму на территории Объединенных Арабских Эмиратов, а также получить лицензию на ведение деятельности. Сейчас для предпринимателей доступно более тысячи видов бизнеса.
Зарегистрировать новую компанию можно в DED Дубая или другой фризоне. При оформлении лицензии предприниматель сможет просмотреть доступные варианты коммерческой недвижимости.
Выбор подходящего места
Каждый вид деятельности предполагает свои условия касаемо местоположения основных площадей. Например, если фирма что-то производит, значит, ей будет нужно завозить сырье и вывозить готовый продукт. В этом случае появляется потребность в удобных подъездных путях. Хорошо, если объект будет находиться вблизи порта, который является главным транспортным узлом для связи с заграницей.
Если в качестве компании выступает реабилитационная медклиника, то ее лучше расположить подальше от городского шума и поближе к природе, где много зелени.
Иногда могут потребоваться дополнительные земельные участки, чтобы строить новые объекты. Все зависит от планов по развитию.
Также не стоит забывать об удобной парковке с достаточным числом мест для персонала, пациентов.
Типы офисных помещений и виды виз для работников
В рамках местных правил, от офиса и его типа напрямую зависит число виз резидента, которые работодатель может выдать своему персоналу. Например, если площадь составляет 9 квадратных метров, то доступна только одна виза (Physical space), для офиса типа Flexi desk – 3 визы. Большее количество доступно только для Serviced office.
Особенности аренды складов в Дубае и ОАЭ
Расположение складов
Аренда складских помещений доступна на территории свободной зоны, где зарегистрирована компания, а склады местной фирмы могут быть локализованы в любой точке эмирата, к которому относится предприятие, кроме территории фризон.
Выбор фризоны
Не каждая свободная экономическая зона готова предоставить возможность аренды склада. Это важно знать в начале пути развития компании, чтобы потом не пришлось перевозить ее в другую фризону.
Повышенный спрос на аренду
Большинство доступных площадей часто меняются. Кроме того на них повышен спрос, поэтому лучшим решением станет внесение своего имени в лист ожидания. Также можно забронировать склад заранее – это гарантия, что к установленной вами дате складское помещение будет готово. Для этого достаточно внести залог, сумма которого составляет от 5 до 7% всей стоимости аренды. Она будет учтена в дальнейшем при полной оплате.
Площадь складов
Минимальная площадь бывает разной – в зависимости от выбранной вами свободной зоны. Например, в Umm Al Quwain – 100, а в RAKEZ – 200, Hamriyah в Шардже – от 275 до 609 квадратных метров.
Склады малых размеров чаще можно встретить во фризонах северных эмиратов, больших – в JAFZA и DAFZA.
Если вы в поиске большого склада на 5000 квадратных метров и более, придется строить его самому или получить разрешение на объединение нескольких небольших объектов.
Офисы и подсобные комнаты
Стандартные склады часто оснащены небольшими офисами и подсобными комнатами. Если вы – первый, кто снимает это помещение, то, скорее всего, придется строить офис внутри по разрешению. Также потребуется дополнительная установка кондиционеров.
Оборудование
Для организации торговли продуктами питания придется установить оборудование. Практически каждый складской объект предоставляют без него. Чаще бизнесмены арендуют место, а после устанавливают холодильники, морозильные камеры и изолируют зоны отдельно друг от друга.
Аренда в центрах логистики
Логоцентры предоставляют холодильные склады и услуги дистрибьютора. Если вы захотите арендовать у них площадь, то лишитесь права на регистрацию фирмы. Также вам не выдадут разрешение на ведение бизнеса на территории арендованных площадей. У вас будет возможность посещать их, чтобы проверить наличие ассортимента или решить другие оргвопросы, но находиться там на протяжении всего дня и контролировать поставки запрещено.
Склады третьей стороны
Вы вправе использовать склад третьей стороны, но тогда у предприятия должен быть зарегистрирован адрес. Речь идет о виртуальном офисе «flexi-desk», отдельном офисном помещении или месте в бизнес-центре.
Кроме того, при аренде склада отдельная аренда офиса не нужна. В лицензии будет указан адрес первого.
Условия аренды
Нужно внести и оплатить:
- арендную плату сразу за год либо частями;
- залог;
- услуги агента (при аренде не напрямую у владельца);
- залог за подключение воды, света, кондиционирования;
- административные платежи от повреждений имущества.
Помещения должны быть использованы по своему назначению – офис нельзя использовать под склад, а также нельзя жить на рабочем месте. Все эти моменты находятся под строгим контролем.
Какие документы понадобятся
Основные:
- Подтверждение на владение своим бизнесом.
- Разрешение на пользование недвижимым объектом.
- Бумага, подтверждающая, что помещение соответствует планам его эксплуатации.
В договоре следует указать не только условия съема помещения, его физический адрес, дату, но и факт перестройки внутреннего пространства (если она планируется).
Также арендодатель можно запросить:
- паспорт владельца компании;
- согласование на выдачу лицензии;
- рекомендации от прошлых арендодателей;
- бизнес-план;
- банковскую выписку о состоянии счета;
- финансовые отчеты.
Легитимность сделки по аренде может быть подтверждена документом Ejari.
Как планировать свой бюджет
Перед подписанием соглашения тщательно просчитайте бюджет. Съемные объекты требуют ежемесячных взносов, а также определенную сумму в качестве гарантии. Также плата со временем может вырасти. Для расчета возможных рисков можете использовать калькулятор RERA.
Следует различать понятия аренды и лизинга. В первом случае соглашение заключают на год с возможностью продления, во втором – более длительно (до 99 лет):
- Modified-net lease предусматривает распределение расходов между сторонами по согласованию. Считается самым удобным решением.
- Gross lease. Суть в том, что арендатор каждый месяц платит фиксированную сумму, а арендодатель выплачивает налоги, тратится на ремонт, техобслуживание объекта.
- Land lease. Арендатор получает право на строительные работы на арендуемом участке. Когда действие соглашения заканчивается, владелец получает участок обратно со всеми постройками.
- Еriple-net lease. В этом случае выгоду получает только владелец. Арендатор должен оплачивать все расходы, налоги, страховки, техническое обслуживание.
Действия после заключения договора
Если недвижимость с хорошим ремонтом, оснащена предметами мебели, не требует перепланировки, можете заняться подключением воды, электричества и оформлением страховки для покрытия расходов, если возникнет порча имущества.
При необходимости обустройства внутреннего пространства нужно убедиться, что эти действия будут законны, а также получить разрешение. Его предоставляет владелец, застройщик или муниципалитет.
Если нужны услуги дизайнера, нужно быть готовым, что оформление площади 90-380 квадратных метров занимает от полугода до 8 месяцев.
Субаренда
Сдавать арендуемое помещение в субаренду можно только с разрешения владельца. Если заранее планируете ее, внесите этот пункт в договор. Так вы избежите возникновения спорных моментов.
Досрочное расторжение договора аренды
Соглашение по аренде можно расторгнуть в любое время. При этом придется выплачивать неустойку. Чаще сумма составляет выплату аренды за 2 месяца. Неустойку можно существенно снизить, если заранее предупредить арендодателя и назвать вескую причину.
Особенности внесения платежей
- Оплата за аренду коммерческой недвижимости в Дубае осуществляется только чеками из банка с личного счета арендатора или фирмы.
- Число чеков, предоставленных в год, должно быть зафиксировано в договоре: чаще их 4 или 6.
- Арендатор может вносить плату одним чеком сразу за год, но тогда придется дополнительно оплатить 5% от суммы договора, чтобы покрыть административные и технические расходы по содержанию помещения.
Вернуться назад
