Дубай – это крупный ближневосточный промышленно-экономический центр, привлекающий предпринимателей со всего мира. Для их удобства созданы все условия: упрощена схема регистрации бизнеса, минимизированы налоги, созданы зоны свободной торговли и свободные экономические, обслуживающие определённые отрасли экономики или её сегменты. Стремительно развивающийся рынок коммерческой недвижимости в Дубае позволяет подобрать комфортные помещения для работы, жилья или инвестирования средств.
Что нужно учитывать при инвестировании в коммерческую недвижимость
- Спрос в этом рыночном сегменте очень высок, при том что предложения весьма ограничены. Несмотря на то, что строительство новых объектов не прекращается ни на один месяц, спрос среди инвесторов и арендаторов часто превышает предложение. Гибкие экономические условия привлекают всё больше иностранных компаний, которые нуждаются в офисах, торговых и выставочных павильонах и т. п.
- Повышенный спрос при небольшом предложении обеспечивает высокий уровень возврата инвестиций (ROI). Цены в этом рыночном сегменте постоянно растут, поэтому арендодатели в год могут вернуть от 4 до 8% капиталовложений, а если речь идёт о складских или сортировочных центрах, рабочих посёлках, – то до 13%.
- Арендодатели остаются в плюсе даже при невысоком ROI, поскольку обычно арендные договоры заключаются не менее чем на 5 лет, что является надёжной защитой объектов от простоев.
- При высочайшем спросе на недвижимость и повышенном уровне возврата инвестиций, её ликвидность остаётся очень низкой. Чтобы продать актив, придётся значительно сбросить цену, что может свести на нет прибыль, полученную от сдачи помещения в аренду.
Виды коммерческой недвижимости в ОАЭ
Рынок коммерческой недвижимости предлагает сотни вариантов, учитывающих даже самые мелкие детали, интересующие клиента, – от общей площади до пожеланий в оформлении интерьера и вида из окон.
Офисы
Их можно купить или арендовать. Наиболее престижными деловыми районами считаются Бизнес Бей, Джумейра Лейк Тауэрс, Шейх Саид Роуд. Здесь купить небольшой благоустроенный офис площадью 25-35 «квадратов» можно примерно за 250 тыс. дирхамов. Арендные помещения делятся по площади на малые до 86 «квадратов», средние до 186 кв. м и большие – более 186 кв. м. Выше всего годовая арендная стоимость в коммуне Джумейра Лейк Тауэрс: от 55 000 AED за малый. Самый дешёвый вариант можно найти в районе Deira: 19 000 AED в год.
Co-working пространства
Коворкинги особенно популярны среди начинающих предпринимателей и фрилансеров. Подобные объекты позволяют организовать рабочее пространство с достаточным уровнем комфорта и приемлемой рабочей средой. Не последнюю роль играет и невысокая арендная стоимость. Оплату можно производить по часам, по дням, по месяцам. Арендовать коворкинг-пространства площадью от 4,5 до 10 в престижных районах Джумейра Лейк Тауэрс или Бизнес Бей можно за 10-20 тыс дирхамов.
Среди IT-специалистов особой популярностью пользуются единичные сетевые коворкинги, например, Бюро Дубай, Ауэ Спейс, Нук. Здесь возможно приобрести офис и организовать его под собственные нужды. Обычно их адаптируют для проведение конференций, лекций, семинаров, для презентаций товаров, а также для салонов, предоставляющих спа-услуги.
Магазины
Покупка торгового павильона или целого магазина – это выгодное капиталовложение. Спрос на них высок во всех коммунах. Покупать выгоднее на стадии строительства, т. к. в этом случае цена будет намного ниже по сравнению с ценой аналогичного помещения на вторичном рынке.
Чем престижнее сообщество, тем цена аренды и покупки будет выше. Самые дорогостоящие варианты – это бутики в Дубай Молл, Молл оф Эмирейтс. Покупка может обойтись в несколько миллионов. Тем не менее спрос настолько велик, что её приходится бронировать заранее.
Востребованы и более мелкие торговые точки, например, небольшие павильоны на рынках, где торгуют одеждой, сувенирами, продуктами.
Склады
Приобретение склада – это высокодоходная инвестиция. Хранение и сортировка товаров – неотъемлемая часть многих видов бизнеса, поэтому торговый интерес к складам и сортировочным центрам всегда велик. Он стал ещё выше с началом пандемии, когда большинство торговцев перевели свою работу в виртуальное пространство.
Выбирая подходящий склад, стоит обращать внимание на близость к автомагистралям, морским и воздушным портам. Лучшие предложения можно найти в Джебель Али, Дубай Инвестмент Парк, Аль Квоз. Арендная плата за год стартует от 23 000 AED, купить склад площадью в несколько десятков тысяч «квадратов» можно примерно за полтора миллиона дирхамов.
Выставочные павильоны
Это залы, предназначенные для презентаций товаров, включая стройматериалы, тяжёлые технические устройства, крупногабаритные агрегаты, электронные приборы. Такие шоурумы занимают пространство от нескольких сотен до нескольких тысяч квадратных метров и размещены в СЭЗ, специализирующихся на производстве продукции, нуждающейся в презентации для покупателей. Покупная и арендная стоимость высоки: аренда начинается от 100 тыс. дирхамов, а покупная цена павильона – от 9 млн дирхамов.
Коммерческие единицы
Это помещения, расположенные на первых этажах жилых домов, деловых центров, многофункциональных комплексов, приспособленные под предприятия малого бизнеса, например, спортзал, фитнес-центр, спа-салон. Они могут занимать как небольшие площади, так и целые этажи. Предложений по аренде и покупке много во всех районах Дубая, но наиболее престижными для инвестирования считаются Бизнес Бэй, Джумейра Лейк Тауэрс, Марина.
Коммерческие виллы
Это отдельно стоящие здания в один или несколько этажей с 5-10 комнатами. Отлично походят для организации детского сада, спа-салона, медклиники, выставочного зала, магазина или офиса. Обычно вокруг таких домов организованы уютные зелёные дворики, нередко с фонтанами и бассейнами, где можно отдохнуть или перекусить, есть парковки. Лучшие предложения сконцентрированы в районах Мохаммед Бин Рашид Сити, Джумейра. Арендная стоимость за год начинается от 200 тыс. AED, покупная – от 2 млн.
Здания
Они крупнее вилл, всегда многоэтажны и походят для организации отелей, медклиник, бизнес- или торговых центров. Капиталовложения в многоэтажные здания выгодны, поскольку последние гарантируют высокий уровень инвестиционного возврата. Множеством предложений располагают сообщества Дейра, Шейх Саид Роуд, Хиллс Эстейт.
Земельные участки
Земли покупают для строительства конкретного объекта – промышленного или жилого. В эмиратах различают два типа участков: первый (смешанный) подходит для строительства как производственных цехов, так и жилых домов, второй (промышленный) можно использовать только для возведения промышленных объектов: заводов, фабрик, складов. Участки смешанного типа лучше покупать в Джумейра Вилладж Циркл, Бизнес Бей и Аль Джадаф, для строительства промобъектов – в Аль Куоз, Джебель Али Фризон. Стоимость участка начинается от 1 млн. AED.
Фабрики
Правительство Арабских Эмиратов активно развивает промышленный сектор экономики, всячески поощряя инвесторов, желающих купить или построить новое промышленное предприятие. Страна уже давно является центром металлургии, машиностроения, целлюлозно-бумажной, парфюмерно-косметической промышленности. Промзоны, в которых можно арендовать или купить фабрику, расположены в сообществах Инвестментс Парк, Индастриалс Парк и Аль Касас.
Рабочие посёлки
Этот тип коммерческой недвижимости востребован на рынке среди предпринимателей, заинтересованных в создании комфортных условий проживания для своих рабочих. 80% трудовых ресурсов – это иностранцы, работающие по найму. Владельцы заводов и фабрик строят рабочие посёлки вблизи своих предприятий или же арендуют (покупают) уже готовые в сообществах Аль Куоз, Инвестментс Парк, Джебель Али.
Налоги на недвижимость
Согласно законодательству ОАЭ комерческой может считаться любая недвижимость кроме:
- участки с совместным владением;
- объекты жилого назначения;
- объекты организаций благотворительного назначения для осуществления профильной деятельности.
При оформлении сделки налоговая ставка НДС стандартная – 5% от суммы. При этом тип сделки (аренда, покупка) значения не имеет, как и наличие/отсутствие резидентства. Налог должен уплачиваться в полной мере со всей полученной прибыли, если расчет происходит частями, налог начисляется на каждую из них.
Если объект, приобретенный как коммерческий, в дальнейшем преобразовали в жилой, владелец может вернуть уплаченный налог. В зданиях смешанного типа от уплаты налога освобождается жилая часть. Процедуру регистрации плательщика НДС должны пройти все участники сделки, то же касается и продавца, который превышает порог налогообложения, установленный в стране.
Динамика цен
Интерес к коммерческой недвижимости в Дубае растет постоянно. Статистические данные за первую половину 2022 года указывают на спрос в этом сегменте. Продажи выросли в данный период почти на 90%. Объектов было продано почти на 40% больше.
Примерно в то же время многие компании переводят операции и сотрудников в Эмираты, что провоцирует спрос на офисные площади. Вместе с отменой ограничений из-за эпидемии активно стали расти точки общепита и торговли, что также сказалось на сегменте, повысив число сделок в нем по этому направлению более чем на 60%. Активный спрос сохраняется и сегодня.
Вернуться назад
