Инвестиции в недвижимость в Дубае: ключевые особенности, плюсы и минусы

Интерес к инвестированию в недвижимость Дубая в последние несколько лет значительно вырос. Рынок быстро восстановился после спада, вызванного ковидными ограничениями. А гибкое налогообложение, экономическая стабильность, благоприятный инвестиционный климат только ускорили темпы развития.

После обострения мировой политической ситуации в 2022 году многие россияне, а также граждане других стран СНГ приняли решение переехать в Эмираты. Княжество подчёркивает свой нейтральный статус по отношению ко всевозможным мировым конфликтам, поэтому не присоединилось к санкционным мерам против россиян. Граждане РФ активно приобретают жильё и коммерческую недвижимость, перевозя на юг свои семьи и бизнес.

Почему инвестирование в недвижимость ОАЭ так привлекательно

1. Покупка недвижимой собственности – лучший способ сохранения капитала от обесценивания, а также его приумножения. В ОАЭ курс дирхама практически не менялся за последние два десятилетия.
2. Надёжность проведения сделки благодаря внедрению эскроу-счетов. Застройщик не получает деньги сразу, а только после того, как выполнено не менее 20% строительных работ. До тех пор средства хранятся на спецсчету в банке.
3. Процесс покупки один из самых простых в мире: сделку можно оформить дистанционно.
4. При покупке строящегося объекта застройщик предлагает большие скидки плюс рассрочку на несколько лет, а при выплате половины суммы площадь разрешается перепродать.
5. Доходность недвижимости в Дубае составляет 5 – 15% в год.
6. Можно оформить ипотеку под 4-5% годовых.
7. Инвестирование в недвижимость суммы от 205 000 долларов даёт возможность получить резидентуру.
8. Налоговые льготы: доход с аренды налогами не облагается.
9. Политическая нейтральность страны: эмираты не вмешиваются в чужие конфликты и не принимают ничьей стороны, что защищает клиентов от опасности введения санкций. В настоящий исторический период это актуально для россиян. В ОАЭ постоянно проживает около 300 тысяч наших соотечественников, а спрос на недвижимую собственность за последние 3 года среди русских клиентов поднялся на 500%.
10. Гибкая система оплаты. Расчёты можно вести через международные платёжные системы или с помощью криптовалюты.

Основные типы недвижимости для инвестиций

Иностранец вправе покупать недвижимость со 100% правом собственности только в особых зонах – freehold. Стопроцентное право собственности означает, что недвижимость можно продать, подарить, передать по наследству, сдать в аренду. 

Различают три типа недвижимости:

1. Жилую. В эту категорию попадают квартиры, студии, апартаменты, таунхаусы, виллы. Самые дорогие объекты расположены в комьюнити Палм Джумейра, Дубай Марина, Бизнес Бэй. Более половины приобретений приходится на квартиры с двумя спальнями площадью от 100 до 200 «квадратов».
2. Коммерческую. Это офисы, склады, торговые площадки, отели, коворкинги, участки земли. Их покупка выгодна для долгосрочного капиталовложения, поскольку для физических и юридических лиц действуют налоговые послабления.
3. Инвестиционную. Это новостройки, здания, находящиеся на стадии строительства. Поскольку строительство не завершено, а территория пока слабо обустроена, цена объектов значительно ниже. Однако по мере завершения работ по строительству и благоустройству цены будут расти. Кроме этого, в строящихся ЖК можно купить недвижимость со скидками, рассрочками, другими льготами. Сейчас наиболее рентабельным инвестиционным проектом Дубая считается комьюнити Dubai Creek Harbour. По проекту это будет территория в 240 тыс. «квадратов» с 10 тысячами жилых объектов.

Популярные районы для инвестиций

Dubai Marina

Одна из самых популярных локаций, расположенная в центре города на побережье залива. Это излюбленное место туристов, приезжающих отдохнуть на море, а также для состоятельных граждан, желающих купить жильё в комфортабельном уютном южном месте. В районе много достопримечательностей, ресторанов, ночных клубов ТРЦ. При этом он близко расположен к деловым центрам и оснащён отличной инфраструктурой. Стоимость недвижимости высокая, но и доходность приближается к максимальной планке в 15%.

Palm Jumeirah

Остров-Пальма – это визитная карточка Эмиратов и самый дорогой для проживания район города. Он застроен в основном виллами и таунхаусами в несколько этажей, у большинства из которых имеется собственный выход к морю. Это не деловая локация города, все объекты направлены на развлечение туристов и горожан. Стоимость квартиры с одной спальней начинается от 600 тыс. долларов, виллы и таунхаусы у побережья стоят от 5 млн долларов.

Business Bay

Деловая локация города. Здесь расположены офисы более 18 000 компаний, а также много коммерческой недвижимости. Жилые комплексы также есть, и к ним проявляют интерес деловые люди, работающих в офисных центрах. Строительство в локации продолжается, однако спрос на жильё опережает предложение, поэтому цены постоянно растут. Стоимость квартиры с одной спальней начинается от 335 тыс. долларов.

Downtown 

Культурный центр Дубая. Здесь разместились Burj Khalifa, The Dubai Mall, Дубайская опера, музыкальный фонтан, но также много деловых офисов. Сообщество находится рядом с Бизнес Бэй и СЭС DIFC. Это популярная среди инвесторов локация, где они приобретают помещения для краткосрочной сдачи в аренду. Средняя цена недвижимости – 400 тыс. долларов.

Jumeirah Lake Towers

Находится рядом с комьюнити Dubai Marina. Застройка – жилые и коммерческие объекты. Арендная доходность недвижимой собственности составляет 9%. Строительство здесь завершено, поэтому стоимость помещений постоянно растёт, годовой прирост стоимости доходит до 25%.

Риски инвестирования в недвижимость Дубая

1. Покупка объекта в непопулярном районе. Далеко не все локации привлекательны для арендаторов и покупателей. Если неправильно выбрать район, то с перепродажей или сдачей в аренду помещения возникнут проблемы. Так можно потерять до 20-30% вложенных денег.
2. Жильё быстро устаревает, перестаёт соответствовать высоким запросам. Это также приводит к потере его стоимости. В среднем недвижимая собственность устаревает через 5 лет.
3. Если нарушить условия договора рассрочки, застройщик вправе забрать объект, не возвращая первоначальный взнос.
4. Районы в Дубае не зря называются сообществами, каждый ориентирован на определённую аудиторию: для молодёжи, для семей с детьми, для людей с повышенным доходом, а также для переселенцев из южных стран, которые работают на стройках, в обслуге. Если купить жильё в локации с сильно отличающимися культурными особенностями, это создаст проблемы для жизни и, возможно, для сдачи площади в аренду или продажи.
5. Мошенничество. Несмотря на активные меры со стороны государства, случаи мошенничества при купле-продаже недвижимого имущества случаются.

Чтобы снизить риски, рекомендуется:

• тщательно подходить к выбору района, застройщика, риелтора;
• самостоятельно или с помощью консультанта проанализировать рынок, чтобы понять стоимость квадратного метра, зависимость цены объекта от местоположения.

Процесс покупки недвижимости

Выбор объекта

Выбирайте район, исходя не только из стоимости апартаментов, но с учётом других особенностей. Например, поинтересуйтесь, кто его населяет. Если у вас семья с маленькими детьми, а район молодёжный или в нём живут в основном пожилые люди, вашей семье будет некомфортно. Не меньше неудобств возникнет, если основная масса населения будет другой культуры или вероисповедания.

Обратите внимание на то, есть ли в комьюнити магазины, аптеки, школы, детские сады. Важный момент – транспортная инфраструктура: наличие или отсутствие автобусных остановок, станций метро.

Юридическая проверка

Важно убедиться в том, что застройщик на законных основаниях возвёл здание, а продавец имеет все документы, дающие ему право на продажу. На этом этапе следует обратиться к специалисту: проверить документацию без юридических знаний невозможно.

Финансирование (ипотека, рассрочка)

Купить собственность можно за наличные, уплатив полную сумму, взяв рассрочку или оформив ипотеку. Если покупатель не является резидентом ОАЭ, то его первоначальный взнос при оформлении покупки в рассрочку должен составлять не менее 50% от всей суммы, при этом уплаченных из собственных средств. Также потребуется оплатить земельный сбор в профильном департаменте в размере 4% от стоимости объекта.

Подписание договора купли-продажи

Это заключительный этап, на котором стороны подписывают контракт с подробным описанием условий, а также обязанностей и ответственности сторон, ценой объекта, условиями рассрочки, графиком погашения долга.

Регистрация сделки с выдачей документа о праве собственности – Title Deed Duba – производится в Земельном департаменте после того, как инвестор внесёт полную оплату.

Преимущества работы с агентствами недвижимости

Несмотря на то, что покупка недвижимой собственности в Эмиратах – сделка не такая сложная и её даже можно проводить онлайн, она всё же связана с юридическими вопросами и крупными капиталовложениями. Поэтому не стоит полагаться на себя, лучше обратиться в агентство, которое профессионально занимается сопровождением подобных сделок.

Консультанты дадут рекомендации по выбору объекта в соответствии с вашими ожиданиями, надёжного застройщика, подскажут лучшие варианты при оформлении ипотеки. Юристы проверят законность документации и правильность составления контракта.

Если клиент планирует покупку с целью сдачи в аренду, менеджеры профильных агентств помогут с управлением. Если стоимость покупки позволяет получить резидентскую визу, то и этот вопрос юристы возьмут на себя.

Сотрудничество с профессиональными агентствами – это не только экономия времени, это также защита от мошенничества, чреватого потерей крупных инвестиционных вложений.

Заключение

Рынок недвижимости в Дубае далёк от своего потолка. Средняя стоимость квадратного метра не так высока (4000 долларов). Например, в Сингапуре цена «квадрата» уже давно перевалила за отметку 17 000 долларов. Высокий уровень жизни в княжестве привлекает обеспеченных людей, ценящих комфорт. Благоприятный налоговый и инвестиционный климат способствуют развитию и релокации бизнеса. А инвестиции в недвижимость Дубая служат одним из наиболее надёжных и выгодных способов сохранения и приумножения капитала.