Способы оплаты недвижимости в Дубае

Приобретение недвижимости в Дубае – выгодное капиталовложение. Эмират развивается семимильными шагами, создавая благоприятные условия для работы и жизни иностранных специалистов из разных сфер экономики. Высокие заработки, стабильность экономического развития, безопасность, высокий уровень жизни привлекают в страну сотни тысяч людей, большинство из которых сразу думают о том, как можно купить и оплатить недвижимость в Дубае. Несмотря на высокие доходы, внести полную оплату сразу в состоянии немногие. Однако правительство разработало несколько схем, благодаря которым возможности резидентов со средним заработком значительно повысились.

Способы покупки жилья

Наиболее распространёнными способами оплаты недвижимости являются:

• ипотека;
• аренда с правом выкупа;
• планы оплат от застройщика.

Каждый вариант имеет свои положительные и отрицательные стороны, но в целом каждый из них позволяет обзавестись собственным жильём или стать владельцем крупной недвижимости с целью организации дополнительного заработка при дальнейшей сдаче её в аренду.

Ипотека

Наличие определённой суммы для первоначального платежа – обязательно. Обычно это не менее 25% от стоимости выбранного объекта. Также необходимо иметь в наличии ещё около 8% от стоимости для оплаты услуг оформления договора.

Чтобы стимулировать новых покупателей к приобретению недвижимости, правительство постоянно совершенствует законодательную базу, связанную с правилами купли-продажи жилых и нежилых помещений. Так, например, до 2019 года процентная ставка составляла 5,2%, а в текущем 2022 году её снизили до 3,5%. Кроме этого, с прошлого года некоторые банки стали практиковать ипотечные каникулы, т. е. после оформления документов клиенту предоставляется определённый временной интервал, когда он может не платить взносы. Это время можно потратить на накопление денежных сбережений.

Оформление ипотеки – процесс не очень простой. Клиенту необходимо в совершенстве владеть английским или арабским языком, включая знание специальной терминологии по бухгалтерии, банковским операциям. Также надо хорошо ориентироваться в местных законах, связанных с выдачей ипотечных ссуд, знать рынок, уметь самостоятельно рассчитывать (оптимизировать) сроки погашения кредита, уметь правильно заполнять документы, чтобы их одобрили. Чаще всего для экспата это слишком сложно, но в стране работают сотни компаний, специализирующихся на предоставлении данного вида услуг.

Виды ипотеки

1. С фиксированной ставкой. Относится к категории краткосрочных займов со средним сроком погашения 1-3 года,  максимальным – 5 лет. Если по окончании этого срока займ не погашен, ставка становится «плавающей». Главное преимущество – возможность составить точный план выплат. 
2. С «плавающей» ставкой. Она всегда ниже, чем фиксированная, но её особенность заключается в том, что она меняется каждый день в зависимости от устанавливающейся межбанковской кредитной ставки. Другими словами, она непредсказуема, с ней невозможно планировать выплаты.
3. Дисконтная. В этом случае клиенту предоставляется скидка на ставку в течение первых нескольких лет на полпроцента. Но затем она может стать выше и на этом фоне другие виды ипотеки могут оказаться финансово более выгодными.
4. Офсетная. Интересный вариант с регулируемой ипотекой. Клиенту предлагается объединить три счёта: ипотечный, сберегательный и расчётный, сделав таким образом действующими для погашения ипотеки все деньги, находящихся на трёх депозитах. Например, ипотечная ссуда составила 400 тыс. дирхамов. На любой из привязанных счетов клиент перечислил 100 тыс. дирхамов. В этом случае проценты будут начисляться только на оставшиеся 300 000 AED. При этом деньги с положенных ста тысяч можно использовать.
5. Рефинансирование – это право передачи своего кредита другому банку в случае, если у него окажутся более выгодные условия погашения кредитных обязательств.

Вам будет интересно

Рейтинг лучших агентств недвижимости в Дубае

Условия, которые влияют на решение банка

Согласно местному законодательству (Закон № 14 от 2008 года), экспаты имеют право на приобретение жилья в ипотеку, но при соблюдении ряда требований:

1. Наличии резидентской визы.
2. Постоянном трудоустройстве или проживании на территории Дубая либо наличии фриланс-лицензии в данном эмирате. Обратиться за кредитом также вправе владелец собственного предприятия.
3. Возраст покупателя должен быть от 21 до 65 лет (возрастное ограничение может быть повышено до 70 лет, если клиент относится к категории самозанятых).
4. Покупать разрешено только в специально отведённых местах.

Для принятия положительного решения также имеет значение:

• общая стоимость покупки;
• ежемесячный доход;
• наличие иных кредитных обязательств (общая сумма по всем имеющимся кредитам, включая ипотечный, должна быть не более половины от ежемесячного дохода);
• кредитная история.

Что такое LTV и DBR

Прежде чем одобрить заявку, банк проведёт некоторые расчёты, которые помогут определить платёжеспособность заявителя. Главными из них являются LTV (Loan-to-value) – коэффициент кредитного риска и DBR – соотношение долга к бремени.

При расчёте LTV определяется размер первичного взноса. Если цена объекта не превышает пяти миллионов дирхамов, первичный платёж составит 20% от них, если более – то 30%. Если человек уже имеет жильё, то ссуда составит не более 60% от стоимости, если выбранный объект находится на стадии строительства, – то только 50%.

Второй важный показатель – это DBR: он отражает соотношение доходов и расходов заёмщика. По законам ОАЭ этот показатель должен быть не менее 50% месячного дохода, иначе в займе откажут. От результата расчёта напрямую зависит размер ссуды, период погашения, размер ежемесячного платежа.

Оформление документов занимает не более 10 дней. Срок, на который предоставляется кредит, может быть от 5 до 20 лет.

Этапы оформления

1. Предварительное одобрение. Процедура занимает 3-4 дня. Банковский служащий оценивает соответствие заявителя банковским требованиям: его доходы, кредитную историю, репутацию. За работу взимается 1% от суммы запрашиваемого кредита, но при отказе деньги возвращают.
2. Письменное предложение. Если заявление одобрено, то заявитель получит письмо с прописанными требованиями к предоставлению денежных средств (размер первичного взноса, ежемесячных выплат, общий период погашения).
3. Заключение соглашения. Получив письмо, заявителю дают два месяца для того, чтобы тот выбрал объект покупки (если он этого ещё не сделал), отправил сведения в банк и лично явился туда для подписания меморандума и внесения залога.
4. Передача права собственности. Происходит после улаживания всех юридических вопросов. Заёмщик, представитель банка и продавец должны обратиться в Земельный Департамент Дубая, где будет оформлено Свидетельство о переходе права собственности от продавца покупателю. Этот документ будет храниться в банковском сейфе до момента полного погашения займа.

Планы платежей после передачи

Этот вид оплаты обычно предлагается тем, кто желает купить квартиру в ещё недостроенном доме. Здесь приобретатель помещений частично выступает в роли инвестора стройки. Общая сумма разбивается застройщиком на несколько частей, которые надо выплачивать в течение нескольких лет, но каждую к определенному числу. Финансы, переданные застройщику до передачи, сразу идут на строительные нужды.

Застройщики делят стоимость на произвольные части: некоторые компании делят её на равные части, другие позволяют большую часть выплатить после сдачи дома в эксплуатацию. Но срок рассрочки здесь маленький – от 2 до 5 лет (редко до 10).

Этот вид оплаты популярен среди тех, кто не торопится заселиться и готов подождать несколько лет. Выгода заключается в том, что апартаменты, купленные в строящихся зданиях, намного дешевле, при этом после завершения строительства их цена увеличивается минимум в полтора раза. Первоначальный платёж не превышает 5%, а рассрочка беспроцентная.

Платежи 10/90

Этот вид платежа подразумевает, что 10% от стоимости вам надо заплатить в качестве первого платежа до передачи помещения в собственность, а оставшиеся 90% – после в рассрочку.

Вам будет интересно

Какую недвижимость можно купить в Дубае за криптовалюту?

Рассрочка до передачи

Соотношение первого взноса и суммы, предоставляемой застройщиком в рассрочку, бывает разными, например, 60/40. Это значит, что 3/5 цены вам надо выплатить в рассрочку до передачи помещения в собственность, а 2/5 – при передаче. Цифры, выплачиваемые на разных этапах застройки, не фиксированы: каждый застройщик устанавливает свои соотношения. Это даёт покупателю больше возможностей для выбора. Кроме этого, он получает право быстрее заселиться и управлять оставшейся частью финансов.

Rent-to-own

Если вы не располагаете нужным объёмом финансов для внесения первичного ипотечного взноса, но хотите побыстрее вселиться в новые апартаменты, продавец может предложить вариант, при котором вы возьмёте его в аренду и сразу вселитесь, а затем будете вносить арендную плату. Смысл заключается в том, что все денежные средства, которые вы платите вроде бы за аренду, на самом деле идут в зачёт стоимости жилплощади. Когда она будет погашена полностью, вы больше не будете вносить арендную плату.

Выгода покупателя в том, что он при отсутствии нужного количества финансовых средств вправе внести минимальный первичный платёж (не более пяти процентов от цены вместо 25%, необходимых при оформлении ипотечного кредита), вселиться в апартаменты и жить, производя посильные платежи. Выгода продавца в том, что аренда в данном случае будет выше на 3-5%, чем если б человек платил её без цели дальнейшего выкупа.

Чтобы сделка считалась законной, заинтересованные стороны заключают договор, в котором прописывается, что селлер предоставляет выгодоприобретателю право выкупить объект в течение нескольких лет (обычно 4-5) по рыночной цене, позволяя при этом покупающей стороне проживать все эти годы в арендуемом помещении. В договоре отдельным пунктом прописывается общая стоимость помещения, которую нельзя пересмотреть в будущем.

Сделку можно скрепить договорами двух типов:

• опционным;
• соглашением купли продажи.

Первый тип имеет более жёсткие условия. Так, по окончании срока действия соглашения покупатель обязан выкупить объект. Если он не сможет выкупить или просто решит отказаться от него, то выплаченные деньги не возвращаются.

Вам будет интересно

Какие налоги и расходы на недвижимость существуют в Дубае?

Второй тип договора позволяет изначально внести пункты о частичном возврате финансов в случае невозможности выкупа.

Обычно соглашение Rent-to-own включает такие пункты, как:

• цена объекта;
• сроки аренды;
• право собственности на время действия контракта;
• штрафные санкции при нарушении сроков арендных платежей;
• условия выхода из соглашения;
• процент аванса, подлежащий возврату, в случае расторжения контракта;
• условия содержания недвижимого имущества;
• дополнительные условия, связанные с ситуациями внезапной потери работы, платежеспособности, невыплаты взноса и т. п.

К положительным сторонам  Rent-to-own можно отнести:

• низкий первоначальный взнос;
• эффективное использование арендных платежей;
• отсутствие необходимости отслеживания своего кредитного рейтинга.

Однако, за время действия контракта ситуация на рынке может измениться, расценки жилья снизиться. В этом случае появляется возможность купить более дешёвое жилье, но сделать этого вы не сможете, поскольку уже связаны договором на фиксированную цену. Вторая опасность кроется в том, что от потери работы никто не застрахован, в результате чего покупатель может в один момент лишиться средств для арендных выплат.

Накопление сбережений на покупку жилья

Накопление финансов на покупку квартиры или дома – дело не одного дня. Хорошее жильё с достаточным количеством комнат, современной бытовой инфраструктурой, расположенное в хорошем месте стоит дорого. Для обычных служащих даже с высоким доходом потребуется несколько лет, чтобы собрать средства для первичного платежа. Какие приёмы помогут накопить деньги быстрее?

1. Рассчитайте минимальный месячный бюджет, который покроет все необходимые расходы на оплату еды, медицинского обслуживания, транспорта, коммунальных услуг. От всего остального лучше на некоторое время отказаться. Сэкономить возможно на брендовой одежде, отдыхе на дорогих курортах или в отелях, поездках в дальние страны, организации многолюдных вечеринок. Тратьте только на самое необходимое.
2. Откройте специальный депозит, куда ежемесячно вносите сэкономленные деньги. Их отдельное удаленное хранение убережёт от случайных, импульсивных трат.
3. Содержание денег на счету – это дополнительный пассивный заработок (до 4% годовых).
4. Если решили копить, закройте все имеющиеся кредиты, расплатитесь с долгами, не делайте новых, даже небольших.
5. Заблокируйте кредитные карты. Это эффективная мера борьбы с непредвиденными расходами.
6. Если у вас имеется недвижимая собственность за рубежом, то целесообразно её продать, а вырученные средства внести на свой накопительный депозит. Вполне возможно, что прибыли от продажи сразу хватит на первый взнос. Все имеющиеся ценные бумаги целесообразно перевести в высоколиквидные активы и перевести их в Эмираты. Здесь их можно будет легко перевести в деньги сразу, как только наступит благоприятный момент.

Как перевести деньги в ОАЭ из России?

В 2022 году в связи с беспрецедентным давлением на Россию со стороны США и стран Европейского Союза, включающем в том числе ограничения на использование международной платёжной системы SWIFT, отечественная банковская сфера вынуждена реагировать. Теперь все валютные операции строго контролируются, а суммы переводов или предназначенные для вывоза в другие страны ограничены. Перевод за границу не должен превышать 150 тыс. долларов США, с собой разрешено вывезти не более 10 тыс. долларов США.

В случае, если очередной пакет санкций полностью отключит Россию от SWIFT, все виды валютных операций будут полностью заморожены на неопределённый период.

Пока открыты несколько способов законного перевода крупных сумм за рубеж:

• при покупке заграничной недвижимости, но только в дружественных странах, к которым относятся ОАЭ, Таиланд, Узбекистан, Турция, Грузия, Армения;
• при помощи перевода средств в криптовалюту (однако потери составят от 10 до 15% от суммы перевода).

Если вы решили вложиться в недвижимость в одной из дружественных стран, вам надо предоставить в банк документ, подтверждающий намерение совершения сделки, и финансовая организация выдаст индивидуальное разрешение на крупный денежный перевод. В ОАЭ пока доступны переводы средств через SWIFT, но только через те финансово-кредитные организации, которые не попали под отключение от данной платёжной системы.

Как можно оплатить недвижимость в Дубае

1. Выберите подходящий объект.
2. Оформите с застройщиком договор купли-продажи.
3. Выберите банк, не находящийся под санкциями, например, Тинькофф, Газпромбанк.
4. Застройщик должен предоставить в указанный вами банк счёт-инвойс.
5. Выберите вид валюты (она обычно прописывается в договоре купли-продажи).
6. Банк осуществит перевод согласно счёту-инвойсу.