Недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах пользуется большим спросом среди инвесторов. Особенно в Дубае – одного из самых технологически развитых городов. Здесь процветает экономика, многообещающие перспективы в строительной сфере, что играет главную роль при покупке собственности. Рассмотрим, как сдавать квартиру в Дубае: особенности и плюсы процесса.
Может ли собственник сдавать свое жилье в аренду?
Регулирование отношений арендодателя со съемщиком попадает под Закон №26 от 2007 года, а также под дополнения к нему: сдача собственности доступна сроком минимум на год. Если сдают на меньший период, аренда будет считаться краткосрочной. В этом случае владелец обязан получить лицензию (разрешение) на деятельность гостиницы/отеля. Также можно обратиться к управляющей фирме, у которой уже есть такое разрешение, и передать свое жилье в управление. Взамен, фирма будет сдавать его от собственного имени.
Какой доход можно получить от аренды жилья?
Рентный доход – это сумма после вычета расходов, которые уйдут на обслуживание имущества. В Дубае такой показатель колеблется от 5 до 10 % в год.
Причина – различия в видах и категориях апартаментов, ценах их обслуживания, локализации. Большую отдачу в денежном плане можно получить при сдаче домов в доступных районах, до 15% – торговых площадей. Менее привлекательны в этом плане офисы.
За сколько можно сдать квартиру в Дубае – есть ли ограничения?
Устанавливать цену – право арендодателя. Здесь ограничения отсутствуют. При этом, он не вправе поднимать чек при продлении контракта, если со дня заключения первого договора не прошло 2 года. Также, при желании увеличить стоимость, нужно полагаться на индекс RERA, где указаны средние ставки.
Требования к арендаторам
Долгосрочно сдавать квартиры/дома вправе юрлица, физлица со статусом резидента Эмиратов. Это значит, что договор заключат только с:
- гражданином страны;
- иностранцем с визой резидента;
- гражданином страны из ССАГПЗ;
- юрлицом с соответствующей регистрацией в стране, например, бизнес в СЭЗ, филиал, местная фирма.
Получить визу можно за счет покупки жилья (от миллиона дирхамов), учреждения компании, устройства на работу в ОАЭ, поступления в ВУЗ на территории страны.
Преимущества сдачи в аренду
Высокий доход
Чтобы вложения приносили доход, важно правильно выбрать апартаменты. На увеличение прибыли влияют такие факторы, как локация, планировка, площадь. В целом доход составляет 5-10% годовых. За апартаменты у прибрежной зоны можно получить 12%, если аренда будет краткосрочной.
Постоянные поступления средств
Благодаря жаркой погоде и уникальным местам приток туристов в страну круглогодичный. Кроме того, постоянно развивающаяся экономика и внедрение инноваций в разные сферы привлекает предпринимателей и специалистов. Спрос растет – благодаря высокому показателю заселяемости вы сможете получать стабильный ежегодный доход.
Удаленный контроль
Процесс долгосрочной аренды может быть удаленным. Для этого нужно заключить договор с компанией брокеров, которая будет контролировать арендосъемщика и переводить деньги на счет владельца.
Оплата рассрочки с помощью дохода от сдачи
Многие апартаменты можно купить в рассрочку. Чтобы заселиться, нужно внести начальную сумму. Оставшиеся средства в равной доле распределяют на несколько лет.
Документ на право собственности дает возможность сдавать недвижимость в аренду, а доходами погашать рассрочку. Основное условие – квартира/дом должны быть куплены на этапе сдачи в эксплуатацию. Если приобрести на этапе застройки, то придется ориентироваться на год запуска проекта.
Недостатки сдачи в аренду
Нет арендаторов
Среди туристов и предпринимателей растет спрос на недвижимость с малой площадью. Также она должна быть локализована в центральных районах/прибрежной зоне. Дома на окраине города, скорее всего, принесут убыток и будут простаивать.
Присутствие в городе
Большинство инвесторов предпочитает краткосрочно снимать дома. Такой выбор дает более высокую прибыль. Минус в том, что владелец должен постоянно присутствовать в городе, чтобы находить арендаторов, заключать договора, а также следить за порядком перед заселением.
Управляющая организация в таком случае за свои услуги возьмет 20% от общей стоимости, что существенно повлияет на итоговую прибыль.
Содержание жилья
Обслуживание жилого помещения будет платным – 30-90 долларов за квадратный метр в год. Цена зависит от проекта застройки. Средства потратят на:
- уборку, вывоз мусора;
- поддержание порядка;
- ремонтные работы и др.
В обязанности владельца входит оплата содержания независимо от того, использует он это помещение или нет.
Трудности с ипотекой
Одобрение по ипотечному кредиту выдают только после внесения предварительной суммы денег – 30% от стоимости объекта. Также сейчас учитывают место работы и минимальную прибыль заемщика в месяц – около 1500 долларов.
Разновидности арендных помещений
Юниты в апарт-отелях
Юнитами управляет отель – он полностью снимает с владельца заботы. Более того, собственник юнита вправе от 15 до 30 дней в году отдыхать в том отеле, где купил номер. Это бесплатно.
Выбирая такие объекты, обращайте внимание на местоположение. Отлично, если есть пляж и достопримечательности. Если отель уже сдали в пользование, то почитайте отзывы.
Порог входа для вложений в юниты в Downtown и Business Bay – минимум 500 000$, в Palm Jumeirah дороже – от 700 000$.
Некоторые отели предоставляют возможность в качестве покупки только часть юнита – одну вторую или одну четвертую. Это позволяет существенно сократить порог входа для инвесторов, у которых небольшой бюджет. Кроме того, у большинства застройщиков есть гарантия, в рамках которых действует обратный выкуп.
Сервисное жилье
Некоторые съемщики приезжают в Дубай по работе и не хотят тратить время на подбор недвижимости. Они позволяют себе жить в апарт-отеле. При этом оплата проживания – ответственность работодателя. Обычно срок съема – несколько месяцев или год.
Сервисные апартаменты пользуются популярностью в Dubai Marina, Business Bay. Здесь покупка начинается от 500 000 $.
Квартиры на длительный период
Застройщики чаще сдают жилплощадь с отделкой, кухней и сантехникой. На территории комплексов обычно расположены бассейн, спортивный зал, релакс-зоны.
Одним из самых популярных вариантов съема считается студия/жилье с одной комнатой. Из-за выгодной локализации и удобной транспортной развязки арендаторы точно оценят такие районы, как Downtown, Dubai Marina, Al Meydan City, Dubai Creek Harbour.
Также популярны двух- или трехкомнатные варианты для семейных пар с детьми. Им больше приглянутся районы Damac Hills и Jumeirah Village Circle.
Покупая такой тип арендного жилья, проверьте, есть ли на территории детсады, школы, площадки.
Инвестиционный порог входа – от 150 000$ за однокомнатную в Damac Hills.
Виллы на длительный период
На территории ЖК может быть расположено несколько вилл. У них обычно свои площадки, общий парк и другая инфраструктура. Также есть и единичные объекты, в которых от 3 до 7 спален.
Чаще виллы находятся вдали от пляжа. Порог входа – от миллиона долларов.
Варианты заработка на недвижимости
Сдавать юниты и сервисные апартаменты
При сдаче через гостиничный комплекс/управляющую фирму арендатор не сможет сам себе выбрать фирму-управленца. Со своей стороны собственники отеля обычно предлагают инвестору выбор между двумя видами доходности. Она может быть с гарантией и без нее. Вторая выше первой, но имеет большие риски.
Выбирая гарантированный вариант, внимательно ознакомьтесь с условиями документа и сравните ценник покупки с чеком на схожие объекты рынка.
При предложении завышенной суммы гарантии есть большая вероятность, что она уже входит в стоимость объекта. Это значит, что в период действия договорных условий собственник будет платить вам ваши же деньги, а, когда срок гарантии закончится – показатель упадет.
Также при предоставлении гарантий отель оставляет себе часть прибыли. Например, из чистых 12% он возьмет себе от 5 до 7%. Кроме того, предложение отеля обычно действует длительно – десять лет. В этот период рост рынка продолжится, а отели могут указать в договоре неиндексируемую доходность. В таком случае при перепродаже юнита будет трудно найти покупателя на такой длительный срок, ведь % останется тот же, что был указан в первом договоре. В итоге, если первый решит продать подороже до конца гарантии, то у нового покупателя доходность снизится.
Сдавать квартиру/виллу
Сдать жилье можно несколькими способами:
- Через УК застройщика. То, о чем было сказано выше – все делает фирма, владелец получает доход.
- Через дубайских риэлторов. Условия могут быть лучше, чем у застройщика, но риэлтора придется поискать. Также есть риск нарваться на мошенников.
- Самостоятельный поиск. Вариант для тех, кто живет в Дубае и располагает временем на показ жилплощади. Также возможен найм помощника за отдельную плату.
Содержание жилья для аренды
Арендодатели должны уплачивать годовой взнос за обслуживание квартиры/дома. Сумму рассчитывает Земельный департамент. Часто она варьируется от трех до тридцати дирхамов за кв.метр. Платить нужно каждый месяц. При этом на цену влияет локализация комплекса, этажность, наличие балкона и прочие параметры.
В сумму включена оплата различных услуг – от уборки до охраны. Коммунальные платежи и муниципальный взнос – ответственность арендатора.
Объекты для разных инвесторов
- Юниты. Отличаются средним и повышенным уровнем риска с доходностью 8% и 12%, соответственно. Подойдут тем, кто готов существенно потратиться, понимает риски, и стремится к получению максимальной прибыли.
- Сервисные апартаменты. Прибыль при среднем уровне риска составляет 6%, при повышенном – 8%. Подойдет тем, у кого небольшой стартовый капитал.
- Квартиры/виллы. Уровни риска различные: низкий – при покупке вторички с арендаторами, средний – при сдаче через управляющую организацию/застройщика, высокий – при самостоятельной сдачи. Доходность будет зависеть от рисков и типа помещения, но в среднем – от 4 до 7%. Подходит тем, кто в будущем планирует переезжать в ОАЭ, а также, кто хочет защитить активы и получать прибыль без высокого риска.
Теперь вы знакомы с эффективным инструментом получения пассивной прибыли и знаете, как сдавать квартиру в Дубае. Если процесс для вас кажется непростым, всегда можно обратиться за помощью к специалисту, который самостоятельно найдет клиентов и сэкономит ваше время.
Вернуться назад