В каких районах Дубая легче продавать недвижимость в 2024 году

Дубай – первое по количеству населения княжество в ОАЭ. В нём проживает более 3,5 млн человек, из которых 85% – это экспаты, т. е. приезжие. При этом количество желающих переселиться в княжество безостановочно растёт. Например, за прошлый год город принял 100 тысяч новых жителей. Если тенденция к росту сохранится, то по прогнозам демографов через 20-25 лет здесь будет проживать около 6 млн человек. 

Неудивительно, что инвестирование в недвижимость стало одним из самых прибыльных видов бизнеса. Цены на недвижимость поднимаются вместе с ростом спроса на него. При этом высокий спрос существует не только на «элитку», но и на доступное жильё. В каких районах города легче покупать и продавать недвижимое имущество? Ответить на вопрос поможет эта обзорная статья.

Чем Дубай так привлекателен для переселенцев

Это один из наиболее быстрорастущих мировых мегаполисов, обещающий хорошие прибыли в любом не противоречащим закону бизнесе:

1. Удобное географическое положение и развитая внутренняя инфраструктура в сочетании с гибкой налоговой политикой и отрегулированным и строго соблюдаемым законодательством способствуют поддержанию благоприятного бизнес-климата.
2. Стимулирование инновационных отраслей науки и техники привлекает в страну высококлассных специалистов для работы, а молодежь для учёбы.
3. Растущий мегаполис стимулирует появление новых жилых районов, а также компаний, научно-исследовательских, медицинских, оздоровительных, производственных центров. А они в свою очередь нуждаются в квалифицированных трудовых ресурсах, предлагая им хорошую зарплату и множество привилегий.
4. Развитая социальная инфраструктура обеспечивает высокий уровень жизни, организации быта, многообразие отдыха, развлечений, занятий спортом.
5. Отдельная программа действует в отношении состоятельных экспатов пенсионного возраста, желающих обрести спокойное комфортное проживание. Государство создаёт для этого все условия.

Кроме этого, Дубай – это мекка для туристов, предпочитающих отдых и развлечения на море, а также любителей шоппинга. Многие иностранцы приезжают сюда на отдых, который длится целыми сезонами. Они редко живут в отелях, чаще в своих апартаментах или виллах, купленных специально для этих целей.

ТОП-15 районов для жизни и инвестирования

Прежде чем недвижимость продать, её необходимо купить, правильно выбрав комьюнити. Несмотря на то что все они располагаются плотно прилегая друг к другу, разница между ними может быть огромной. Это выражается в удалённости от моря, центра города и главных достопримечательностей, от степени озеленения, этажности, развитости социальной и транспортной инфраструктуры. Эти факторы сильно отражаются на стоимости жилых помещений.

Каждый микрорайон ориентирован на потребности определённой аудитории. Более престижными считаются те, что расположены ближе к центру и побережью. Здесь наиболее дорогая недвижимость, но и покупатели при выборе в первую очередь руководствуются престижем, за который готовы хорошо заплатить. Другой тип элитных районов – это закрытые сообщества для тихого семейного проживания с малоэтажной застройкой. На стоимость жилья также влияют близость остановок городского транспорта, особенно метро, наличие медицинских и учебных заведений, ТРЦ, парковых зон отдыха.

Downtown Dubai

Даунтаун – наиболее яркое и динамичное комьюнити, микс современной архитектуры, культурного разнообразия и возможностей для развлечений. Здесь разместились ТРЦ Dubai Mall, Опера, башня Бурдж Халифа, Поющие фонтаны. Но это также и деловой центр княжества, в котором разместились штаб-квартиры и представительства крупнейших СМИ и промышленных корпораций. Даунтаун – это ещё и центр торговли и шопинга. Здесь можно найти торговые точки с любыми товарами и на любой кошелёк: лишь в Молле разместились 1200 магазинов и бутиков.

Downtown одинаково привлекателен для бизнесменов, туристов и инвесторов. Здесь отлично развита транспортная и инфраструктура. Продуманная сеть остановок общественного транспорта (автобусного, трамвайного, подземного, водного) позволяет без труда и за короткое время добраться в любое место. Десятки ресторанов и кафе предлагают меню европейской и восточной кухонь. Здесь есть многопрофильная, а также несколько специализированных медклиник – офтальмологическая, ортопедическая. Детей в возрасте от 0 до 6 лет на день можно оставить в центрах по уходу и воспитанию.

Downtown – это:

• авторитетный имидж;
• высокая плотность состоятельного населения;
• комфортный образ жизни;
• удобное стратегическое положение (близость к обоим аэропортам, хорошая связь с другими локациями);
• разнообразие культурных событий;
• живая захватывающая атмосфера – круглосуточный праздник.

Единственное неудобство – это удалённость от пляжной зоны, до неё надо ехать на машине.

Это наиболее престижная локация. Купить даже небольшие апартаменты здесь далеко не каждому по карману: средняя стоимость апартаментов составляет примерно 900 тыс. долларов. Однако они хорошо сдаются в аренду на длительный срок и продаются, поскольку Даунтаун привлекает состоятельных инвесторов, готовых платить хорошие премии за понравившиеся предложения. Годовая аренда однокомнатной квартиры – 30 000 долларов. Средняя доходность капитала в 2023 году составила 8,7%.

Business Bay (BB)

Это деловой квартал, средоточие офисов, банков, торговых помещений, коммерческих объектов, отелей. Он расположился между Даунтауном и Джумейрой. Утопающий в небоскрёбах BB практически лишён зелёных зон, однако через него протекает Дубайский канал, разбавляя строгость красивыми водными пейзажами.

Несмотря на то что большая часть территории застроена деловыми зданиям, ЖК здесь также есть. В Бизнес Бэй зарегистрировано почти 18 тысяч компаний, привлекающих молодых специалистов в разных областях, офисных работников, бизнесменов. BB более привлекателен для холостяков, чем для семейных пар, поскольку здесь нет ни парков, ни мест развлечений для детей, а из образовательных учреждений есть несколько детских садов и начальная школа.

Через Business Bay проходят автобусные маршруты, есть станция метро, хорошо развитая сеть автодорог. Отсюда легко добраться до главных достопримечательностей и ТРЦ. Кроме этого, адрес в ВВ считается не менее престижным, чем в Даунтауне.

Стоимость объектов немного ниже: квадратный метр жилья обойдётся в среднем в 7000 долларов (против 9000 $ США в Даунтауне). Тем не менее продажи идут бойко, цены не падают, а, напротив, из-за увеличения населения и спроса постоянно растут. Скопление разных видов бизнеса – гарантия сохранения этой тенденции в будущем.

Dubai Marina

Комьюнити Марина – это неширокая полоса суши, протянувшаяся вдоль побережья примерно на 7 километров. Благоустроенные комфортные пляжи – это основная достопримечательность. Узнаваемый силуэт формируют несколько небоскрёбов, включая архитектурный шедевр – башню, перекрученную на 90°. Это курорт, где праздник длится круглые сутки, при этом максимально приближенный к центру. Поток туристов не иссякает круглый год.

Особенность местоположения обеспечивает отелям и ЖК близость к морю или набережной канала – семикилометровой пешеходной зоне с бесчисленным количеством баров, ресторанов и ночных клубов.

Сообщество ориентировано на престижный образ жизни и морской отдых. Здесь есть ТРЦ, Молл, сетевые супермаркеты, спортивные комплексы и спа-салоны, батутный парк на воде. Можно неделями жить и наслаждаться разнообразием отдыха. Но если необходимо, то добраться до других мест несложно: для удобства жителей и гостей действуют две станции метрополитена, а также отлаженная система наземного транспорта с удобно расположенными остановками.

ЖК отличаются повышенным уровнем комфорта, поскольку рассчитаны на аудиторию с очень высокими доходами и такими же требованиями. Локация считается одной из лучших в эмирате. Небольшие квартиры продаются по 600 тыс. долларов, а стоимость вилл начинается от полутора миллионов. Инвестиционная доходность приближается к 8% в год.

Сейчас в комьюнити проживает примерно 55 тысяч человек, но в перспективе ожидается увеличение численности до 120 тысяч.

Jumeirah

В отличие от курортно-туристической Марины, Джумейра – это элитное место для семейного проживания. Локация также расположена на самом побережье, но застройка – это в основном малоэтажные виллы. Здесь много магазинов, несколько детсадов и школьных учреждений, есть тенистые парки для прогулок, спортивные площадки под открытым небом. Джумейра официально не выделяется в отдельную городскую административную единицу. Это длинный узкий прибрежный участок суши, протянувшийся на 20 км и ограниченный с противоположной стороны шоссе шейха Зайда.

Недвижимость относится к категории элитной, поэтому дорога. Средняя стоимость апартаментов – 1,3 млн $ США. Однако спрос всегда высок.

Palm Jumeirah

Остров «Пальма» – это самый большой насыпной остров в мире и визитная карточка ОАЭ. 16 «пальмовых веток», отходящих от «ствола», – это песчаные насыпи, на которых разместились многоуровневые виллы и таунхаусы с частными пляжами и стоянками для яхт. А на вершине «дерева» вырос отельный комплекс «Атлантис», поражающий архитектурными и дизайнерскими решениями, панорамами из окон, комфортом и уровнем обслуживания. Всего на острове построено 4500 объектов, предназначенных для купли/продажи, а постоянное население составляет около 10 000 человек.

Большая часть инфраструктуры создана для туристов: аквапарк, ТЦ, отели и рестораны. Даже единственный монорельсовый трамвай (других видов городского транспорта здесь нет), курсирующий по «стволу» от материковой части до отеля «Атлантис» на вершине острова, больше подходит для обзорной экскурсии по острову, а живущие на острове постоянно предпочитают передвигаться на личном транспорте. 

Есть на острове и ЖК, в которых предпочитают селиться молодые специалисты. Для удобства проживания семейных пар с детьми здесь функционирует несколько детсадов, но начальных и средних образовательных учреждений нет. Они сосредоточены на «стволе» пальмы. Стоимость любого объекта исчисляется миллионами долларов.

Это самый дорогой для проживания район. В нём предпочитают покупать недвижимость богачи-иностранцы чаще с целью инвестирования, поскольку несмотря на дороговизну спрос на жилые объекты не падает.

Motor City

Комьюнити, в котором сформировалось сообщество жителей среднего класса. Здесь есть всё, что необходимо для повседневного комфортного проживания с семьёй: кофейни и рестораны, два крупных спорткомплекса, супермаркеты, куда приезжают за покупками жители других микрорайонов. Для родителей крайне привлекательным фактором является GEMS Metropole School, считающаяся одной из лучших в эмирате. В обширной по площади парковой зоне жители могут гулять, кататься на велосипеде, заниматься спортом. Для детей обустроены игровые площадки. Застройка в основном малоэтажная, что создаёт особый уют, но есть также и многоэтажные ЖК.

Район получил название Motor, поскольку в нём разместился автодром, где проводятся гонки международного уровня. Когда нет крупных мероприятий, на автодроме могут заниматься все желающие. Здесь же обучают вождению. Автодром также используется для нужд профессионалов, работающих в автомобильной промышленности.

В Мотор Сити хорошо развита сеть городского транспорта: есть автобусы и метро, а удобное положение около главной трассы шейха Зайда позволяет передвигаться на личном транспорте или на такси. Поблизости находятся пляжи JBR, мультикультурный развлекательный парк, Mall of the Emirates, а также цветочный сад Miracle Garden.

Стоимость жилых объектов значительно ниже, чем в элитных локациях: средняя стоимость апартаментов 230-250 тыс. долларов. Новых объектов здесь больше не строят, сделки купли-продажи происходят только на вторичном рынке.

Jumeirah Village Circle

Еще одно сообщество, рассчитанное на любителей спокойной, удобной и уединённой повседневности. Оно относится к категории закрытых: въезд разрешен только для жителей, что и обеспечивает тишину и покой.

Локация отличается нестандартной радиальной планировкой: в центре расположена небольшая площадь, а от неё лучами расходится часть улиц. Другая часть связывает лучи, и только сверху можно увидеть, что они представляют собой круги разного диаметра.

Виллидж Циркл – это малоэтажный микрорайон, полностью состоящий из вилл и таунхаусов с бассейнами и небольшими придомными садиками. Он отлично подходит для проживания с семьёй. В нём есть детсады, школа, медклиника, магазины, аптеки, фитнес-комплексы. Однако здесь нет общественного транспорта, передвижение возможно только на личных автомобилях.

Строительство и озеленение комьюнити ещё не завершено, часть участков пока пустует. Но когда все работы будут закончены, цены на объекты вырастут. Пока средняя стоимость объекта такая же, как в Мотор Сити.

Mohammed Bin Rashid City (MBR City)

Это новый крупный проект, создание которого продолжается. Его площадь 108 квадратных километров, а количество жилых объектов приблизилось к 264 тысячам. По территории MBR City проходит автомагистраль, соединяющая его с обоими аэропортами. Почти завершено строительство искусственного водоёма (Хрустальной лагуны с 14-километровой набережной), микрорайона Мейдан и гоночной трассы.

Проект MBR City был задуман как «город в городе», развитие которого пойдёт по 4 основным направлениям: семейный туризм, художественные галереи, ритейл, а также развитие бизнеса и инноваций. На территории есть:

• гольф-клуб;
• гоночный мото-клуб;
• ТЦ Meydan One Mall;
• две международные школы с британской программой образования;
• парк развлечений;
• зелёные зоны.

MBR удобно расположен по отношению к центральным частям Дубая и основным достопримечательностям. Линия метро пока не подведена, но автобусы ходят.

Строительные работы продолжаются, что вызывает много шума и дискомфорта. Однако и стоимость недвижимости пока не так велика. Минимальная цена студии – около 200 000 долларов, небольшой квартиры с 1 или 2 спальнями – в два раза больше. Однако после завершения проекта недвижимость подорожает.

В состав MBR City входят два микрорайона, обладающих собственным неповторимым лицом, но всё же не являющихся самостоятельными административными единицами. Это Хиллз Эстейт и Мейдан Сити.

Hills Estate 

Хиллс Эстейт претендует на звание самого экологически чистого района. Это настоящий зелёный оазис, расположенный почти в самом сердце технополиса, внушительная часть территории занята парками и садами.

Проект состоит из вилл, таунхаусов, домов невысокой этажности и жилых участков, расположенных на площади, равной 200 футбольным полям. Здания представляют собой отдельный вид искусства, удивляющего любого своей красотой и гармонией.

Сообщество очень популярно среди семей с маленькими детьми, поскольку на территории расположены:

• четыре школы;
• обширный парк с детскими площадками;
• волейбольная площадка;
• теннисный корт;
• скейт-парк;
• велосипедные дорожки;
• бассейны;
• благоустроенные территории отдыха с гамаками.

Также оно подойдёт молодым специалистам, ведущим насыщенную деловую жизнь, но предпочитающим расслабляться и отвлекаться от повседневной рутины на лоне природы.

В 2022 году завершилось строительство ТРЦ Dubai Hills Mall, ставшего крупнейшим в эмирате.

Ближайший пляж, JBR Beach, находится всего в 16 минутах езды. Примерно столько же времени потребуется, чтобы доехать до пляжей Марины или центральных районов. Добраться туда можно, воспользовавшись личным автотранспортом, а также на автобусе или метро.

Гордость проекта – поле для гольфа на 18 лунок, которое в 2019 году было признано лучшим в мире. Другая достопримечательность — парк Дубай-Хиллз. Это самый большой парк, из существующих в любом сообществе.

Строительство проекта находится на завершающей стадии. У инвесторов ещё есть возможность купить апартаменты или таунхайс по более низкой цене в среднем за 500-700 тысяч долларов.

Meydan City

Это пространство для состоятельных людей, ведущих изысканный образ жизни, ценящих роскошь и первоклассные удобства. Целевая аудитория – предприниматели высшего звена, ищущие эксклюзивное место для проживания.

Знаковое место Мейдан Сити – это ипподром Meydan Racecourse. Длина беговой трассы составляет 2,5 километра, а трибуны одновременно вмещают 60 000 зрителей. Здесь проводятся главные мировые соревнования по конному спорту.

По соседству находится чемпионский гольф-клуб и 18-луночное поле для игры. Тут же разместилась Meydan Avenue – средоточие магазинов, кафе, ресторанов с разнообразной гастрономией, выставочных площадок, на которых постоянно проводятся развлекательные шоу. Это создаёт динамичную праздничную атмосферу.

Основная задача архитектуры – создание роскоши, элегантности и изыска. Здесь представлены разные виды жилья: от небольших квартир до роскошных вилл в 2-3 этажа. Архитектура строений учитывает экологические принципы строительства и эксплуатации, локация снабжена системой управления отходами, что усиливает её привлекательность среди инвесторов.

В Мейдан хорошо сочетаются возможности для роскошного образа жизни, развлечений активного отдыха. Это элитное сообщество, утопающее в роскоши и всевозможных изысках. Цена апартаментов с одной спальней начинается от полумиллиона долларов и может достигать 2 млн $, виллы или таунхауса – от 10 млн $.

Arjan

Это развивающееся жилое сообщество, предлагающее тишину и уединение. Его застройка – это мало- и среднеэтажные многоквартирные дома, сконструированные и отделанные в современном стиле. Они гармонично вписываются в озеленённый ландшафт, эффектно дополняя его.

Arjan предлагает комфортное стильное жильё и экологическую среду, ценящиеся семейными парами с детьми, а также людьми, предпочитающими преимущества загородной жизни в городской черте. Арджан активно озеленяется: строительство нового жилого объекта начинается с разбивки участка под сквер или парк, также продумывается озеленение пешеходного маршрута.

Арджан – локация незавершённая. Здесь уже есть супермаркеты, магазины, спортивные залы и прочие социальные удобства, но пока нет детских садов и медклиник. Это не является проблемой, поскольку такие учреждения есть в соседних сообществах, до которых можно за 5-10 минут добраться на автобусе или автомобиле. А вот международные школы есть, одна из них, Nord Anglia International, входит в список лучших школ эмирата по версии Министерства образования.

Спрос на квартиры высок: пока проект не полностью завершён, цены на них низкие – 200-300 тыс. $.

Damac Hills – два микрорайона вокруг полей для гольфа

Дамак Хиллс и Дамак Хиллс 2 находятся далеко от побережья, добираться до них на автомобиле не менее получаса. Но цель организации этих соседних микрорайонов – привлечение туристов и жителей, увлекающихся гольфом. Это тихие комьюнити с двумя обширными полями для гольфа в центре каждого, где можно отдохнуть от городской суеты на природе и заняться элитарным спортом. Кстати, оба поля принадлежат американцу Дональду Трампу.

Здесь нет небоскрёбов, жилые кварталы застроены невысокими многоквартирными домами. Внутреннее убранство и отделка отличаются комфортом и эстетичностью. Помимо гольф-полей, в Дамак Хиллс есть:

• бассейны;
• футбольное поле;
• фитнес-клуб.

Социальная инфраструктура включает:

• школы;
• больницы;
• супермаркеты.

Удалённое местоположение, вынуждающее тратить много времени на поездки на работу или в ТРЦ, – это неблагоприятный фактор. Однако это компенсируется доступными ценами на жильё: 1200 $ за квадратный метр. Поблизости строится скоростная железная дорога, которая свяжет Дубай с Абу-Даби. Поэтому в перспективе привлекательность комьюнити, а вместе с ним и интерес со стороны инвесторов, будет только расти.

Creek Harbour

Расположился на берегу Дубайского канала между историческим и современным центрами города. Он известен своей современной архитектурой, потрясающими панорамами, близостью к ключевым достопримечательностям. Creek Harbour – это самодостаточный микрорайон, занимающий более 500 гектаров и отличающийся живописными набережными, пешеходными дорожками, удобным дорожным сообщением. Основные автомагистрали плавно связывают эту развивающуюся локацию с соседними. На берегу разместились яхт-клуб и пристань для яхт.

Застройщики постарались организовать комфортное пространство для проживания семей с детьми. Здесь есть:

• ясли и детсады;
• спортплощадки;
• бассейны;
• парковые зоны.

ЖК – это высотные башни с квартирами разной площади, но неизменно потрясающими панорамами из окон. Повсеместно используется солнечная энергия, а также особая система фильтрации воды.

Creek Harbour – комьюнити, претендующее на статус нового символа города. Проект ещё не завершен, поэтому цена недвижимости относительно невысока – старт от 200 000 $ США, но имеет тенденцию к росту.

Deira

На востоке Дубая территорию, граничащую с Шарджей, занимает Дейра – историческое ядро, вокруг которого сформировался современный мегаполис. Здесь сосредоточены исторические достопримечательности, музеи, есть целые старинные кварталы, строения которых сохранили архитектуру прошлых веков, а также традиционный восточные базары.

Дейра обладает хорошо развитой социальной и транспортной инфраструктурами. На её территории разместились школы и детсады, медклиники. Это единственное место, где есть русская международная школа.
Deira особенно привлекательна низкими ценами на жильё, но пока она относится к зонам, закрытым для иностранного инвестирования. Однако этот препон, вероятно, в скором времени будет снят. В Дейре уже начали реализовываться проекты, в которых иностранцы могут покупать участки под строительство, готовые виллы или апартаменты. Такая тенденция причислит Дейру к районам Дубая, в которых местным жителям будет легче продавать свою недвижимость экспатам или инвесторам.