Чтобы купить жилье в Дубае, не нужно быть гражданином ОАЭ или иметь статус резидента страны. В дальнейшем купленный вид имущества можно использовать в коммерческих и частных целях. Рассмотрим процесс покупки недвижимости в ОАЭ для россиян.
Почему выгодно покупать недвижимость в ОАЭ
Преимущества покупки:
- приносит дивиденды;
- позволяет пользоваться льготами;
- освобождает покупателя от уплаты большинства налогов;
- позволяет получить визу резидента;
- право собственности инвестора попадает под защиту закона.
Виды собственности для иностранцев
В ОАЭ можно купить недвижимость или арендовать ее. От выбора зависят новые права и обязанности будущего владельца.
У многих часто возникает вопрос: можно ли купить недвижимость в ОАЭ в ипотеку? Ответ: да, на определенные объекты можно получить ипотечный кредит.
Freehold
Вид Freehold означает, что собственник имеет права на землю – может ее подарить или передать по наследству. Владелец может по своему желанию передать право собственности другому человеку и после его смерти оно перейдет к наследникам по закону.
Эксплуатация и строительство купленного участка регулируются определенными требованиями. Владелец должен получить разрешение на постройку и использование объекта у соответствующих органов. В случаях, когда его деятельность нарушает установленные стандарты, ее могут ограничить или приостановить.
Leasehold
Недвижимостью в категории Leasehold можно пользоваться временно. Договор определяет срок аренды, стоимость и правила пользования: например, как временный владелец будет вести техобслуживание.
Аренду можно постоянно продлевать, если у вас, как у владельца, нет нарушений. Срок может быть продолжительным – 99 лет, а далее еще столько же.
Арендатор должен не только поддерживать порядок, но и соблюдать целевое назначение из договора. Например, в документе может быть указан запрет на перепланировку объекта, расширение площади. Любую работу по его изменению нужно обговаривать с владельцем.
Что нужно знать перед покупкой?
Прежде, чем приобретать объект, поинтересуйтесь у риелтора к какому виду он относится. Рынок включает:
- Off-plan или объект от застройщика. Находится на этапе строительства. Приобрести можно для использования в будущем. Чаще продает застройщик или доверенный риелтор.
- Первичное жилье – новостройки. Кроме указанных выше лиц, первичными продажами занимается исполнительная власть.
- Вторичный рынок – жилые объекты частников. Это могут быть дома, квартиры или комнаты. Их продает собственник.
Перед тем, как переходить к поиску, определитесь, зачем покупаете. Если будете инвестировать, то стоит обсудить вопрос с экспертом. Он поможет выбрать выгодный район с точки зрения темпов роста капитала в год и других важных показателей. Если цель – купить, чтобы жить в Дубае, то для своего удобства ищите места возле больниц, школ, ТЦ.
Какие понадобятся документы
Перечень документов зависит от статуса покупателя.
Для физлица:
- паспорт;
- ID;
- проверка адреса;
- контакты.
Для юрлица:
- Свидетельство, подтверждающее регистрацию предприятия или лицензию.
- Меморандум и Устав организации (обязателен их юридический перевод).
- Справка, подтверждающая деятельность за три месяца.
- Подтверждение покупки.
- РОА.
- Доверенность.
Все указанные бумаги нужно предоставить в оригинале. Дополнительно сделайте ксерокопии паспортов акционеров. Перечень может изменяться, поэтому предварительно лучше проконсультируйтесь с DLD.
Последние новшества
В 2018 году ввели новое правило, которые начало действовать только в феврале 2019. В нем говорится, что инвесторы с минимумом инвестиций (миллионом дирхамов) могут получить визу на жительство на 2 года. В этой ситуации недвижимость блокируют в системе DLD – право продажи будет недоступным, но виза не будет аннулирована.
Покупатель, чей объект стоит пять миллионов дирхамов, получает пятилетнюю визу, более десяти миллионов дирхамов – на десять лет. При этом обязательно шестьдесят процентов инвестиционных средства от этих сумм должны быть вложены в активы. Последние не должны никак быть связаны с покупаемым объектом. Например, их можно вложить в стартап и купить на них акции.
Важные правовые факторы
Лучший вариант перед покупкой – найм юриста, который знает местное законодательство и сможет наблюдать за сделкой.
Для доверенных лиц доверенность нужно нотариально заверять в той стране, в которой ее подписывали. После – пройти процедуру его легализации в посольстве Эмиратов, заверить в МИД и перевести на арабский.
Для тех, кто живет в Эмиратах, во время подписания документ а должен присутствовать нотариус. Действующий период бумаги – максимум два года.
Все документы, которые вы предоставляете в DLD, должны быть переведены юридическим переводчиком на арабский и английский. Если этого не сделать, документы будут считаться недействительными.
Процесс покупки
Для покупки жилья вам нужно пройти 4 основных этапа.
Подписать подготовительный договор
Такой документ не обязательно заверять у нотариуса. В приложении будут прописаны дополнительные условия, поэтому потребуется помощь опытного юриста. Он подскажет, что нужно указать конкретно в вашем случае.
В договоре нужно прописать:
- Адрес объекта.
- Стоимость сделки.
- Ответственность обеих сторон.
- Сроки внесения обязательных платежей и их распределение.
Если вы решили купить новостройку, проверьте, чтобы в документе была прописана дата окончания проекта и размер компенсации от застройщика при несвоевременном завершении работ.
Подписать договор о купле-продаже
Оно называется «Контракт F». Форма для заполнения есть на официальном сайте DLD.
По договору продавец получает от покупателя аванс – чаще десять процентов от суммы, но бывает и больше. Справка об этом процессе хранится у риелтора. При благоприятной сделке покупателю вернут залог. Но, если он передумает, деньги останутся у продавца, если же передумает продавец – придется возвращать сумму вдвое больше.
Соглашение действительно 30 дней, если вы имеете дело со вторичным жильем.
Подать заявку на NOC
Вместе с продавцом нужно подать заявку на NOC. Речь идет о документе-подтверждении, что продавец ничего не должен застройщику.
Данные обрабатываются около пяти рабочих дней. Если сертификат выдан, можно смело передавать право собственности.
Получить собственность
Вместе с продавцом нужно посетить департамент Дубая, чтобы сделать перевод недвижимости. Оплачивать всю сумму нужно тогда, когда вы получили чек на оплату. После оплаты вы получаете Title Deed, или, по-другому титул права собственности. Это значит, что недвижимость официально переходит к вам.
Если вы покупаете объект, который находится на этапе строительства, то процедура будет в разы проще: NOC и контракт F не нужны – остается только подписать первичный договор и переоформить его после завершения строительства. Такая сделка будет зарегистрирована во временном реестре.
В среднем вся процедура покупки занимает один месяц.
Обязательные налоги
Список обязательных к уплате налогов:
- Комиссия от покупки агенту – 2-5%.
- Сбор за регистрацию – 4%. Чаще он уже входит в цену имущества. Оплачивает каждая из сторон пополам.
- Оплата транспорта (если нужно) – 6-10 тысяч дирхамов.
- Сбор за ипотеку в DLD – 0,25% от цены за оформление (для тех, у кого ипотека на имущество).
Покупку с первичного рынка регистрируют в каждом офисе DLD. Сумма составляет четыре тысячи дирхамов, если транзакции более 500 тысяч AED и две тысячи дирхамов, если ниже этой суммы. Оплата производится наличными по договоренности обеих сторон.
Если приобретаете жилье со вторичного рынка, налоги следующие:
- общая комиссия – 2% для агента в качестве вознаграждения;
- NOC – 5 тысяч дирхамов;
- за перевод – 4 тысячи дирхамов.
В Дубае нет налога на недвижимость, но владелец должен каждый год платить за обслуживание. От этой платы зависит рентабельность инвестиций.
Что будет, если не оплатить
Помимо расторжения договор а при незавершении оплаты, застройщик может:
- Оставить средства себе и продать объект, если процесс строительства завершен на 80%. Либо вычесть более 40% из общей цены.
- Забрать сорок процентов при завершенном на 60% строительстве.
- Забрать двадцать пять процентов при достижении строительства менее, чем на 60%.
- Удержать тридцать процентов, если обстоятельства вне его контроля будут мешать завершению строительства.
Какое бывает финансирование?
Существует четыре варианта жилищного кредитования:
- Для граждан страны. Можно получить до 85 процентов LTV за первую покупку земельного объекта. В итоге вначале нужно будет внести 15% от суммы.
- Для резидентов Эмиратов. Как иностранец вы вправе получить до 75% LTV за первое приобретенное имущество. Основное условие – начальный взнос 25%.
- Для нерезидентов. Таким людям доступна ипотека. Максимальный процент от банков – 50% LTV. Условие – нужно внести половину от начального взноса. Если у вас уже имеется объект в Дубае, то доходом от его аренды можно покрыть оплату второй ипотеки. Банки возьмут за ипотеку от трех до пяти процентов.
- Рассрочка от застройщика. Дает возможность приобрести имущество off-plan и оплачивать ежемесячными платежами. Также можно стать владельцем и продолжать оплачивать остаток спустя 2-5 лет после завершения строительства.
Для покупки с ипотекой обязательно участие банка. Если у продавца есть закладная на недвижимость, покупатель должен будет ее погасить до того, как подаст заявление на NOC. Проверяют финансовую способность на погашение долгов по минимальной зарплате, стажу работы и другим факторам. Когда договор заключен, продавец запросит выписку по ипотеке в банке.
Дополнительные затраты
Кроме основных, есть дополнительные траты:
- Денежная плата за труд риелтору: по стандарту – 2% от покупочной цены. Условия могут быть другими, поэтому предварительно проконсультируйтесь со своим маклером. Иногда работу агента может оплачивать застройщик или продавец, либо гонорар делят поровну между двумя сторонами.
- Единовременный сбор. Налог в DLD составляет 4%. Чаще сумму делят пополам между сторонами. Иногда при покупке сбор может входить в стоимость.
- Налог на ипотеку. В случае с кредитом, нужно уплачивать 0,25% от суммы и 79 долларов в DLD.
- Административная комиссия. По завершению сделки нужно обращаться в суд района и запрашивать документ о праве собственности. Цена – приблизительно 70 долларов, период оформления – 3 дня.
- Для вторичного объекта нужно будет заплатить государственную пошлину за регистрацию – 85$ и сбор за NOC – от 140 до 1360 $ (зависит от выбранного объекта).
Когда приобрете объект:
- Посетите любой офис Дубая. Там вы сможете зарегистрировать соглашение на свое имя. От вас потребуют документ, подтверждающий право собственности, и ксерокопию паспорта. А также залог в размере 570 долларов.
- Пройдите регистрацию в Chiller. Организация поможет с вопросами кондиционирования воздуха, если у вас в комплексе отсутствует центральная система.
Что такое RERA?
RERA – агентство, которые занимается регулированием всех операций с недвижимостью в Дубае и является частью DLD. Основной целью организации является обеспечение условий для выгодного партнерства обеих сторон, которое связано с недвижимостью. Также у нее есть и другие задачи:
- Контролировать эскроу-счета застройщиков.
- Информировать население о его правах.
- Разрабатывать политику для баланса между спросом и предложением в категории недвижимости.
Теперь вам известно, как для россиян проходит процедура покупки недвижимости в ОАЭ. Если решите приобрести жилье, заручитесь профессиональной консультацией опытного агента или финансового брокера. Это позволит вам выбрать наиболее выгодный вариант.
Вернуться назад