Процесс и условия покупки недвижимости в ОАЭ для россиян

Чтобы купить жилье в Дубае, не нужно быть гражданином ОАЭ или иметь статус резидента страны. В дальнейшем купленный вид имущества можно использовать в коммерческих и частных целях. Рассмотрим процесс покупки недвижимости в ОАЭ для россиян.

Почему выгодно покупать недвижимость в ОАЭ

Преимущества покупки:

• приносит дивиденды;
• позволяет пользоваться льготами;
• освобождает покупателя от уплаты большинства налогов;
• позволяет получить визу резидента;
• право собственности инвестора попадает под защиту закона.

Виды собственности для иностранцев

В ОАЭ можно купить недвижимость или арендовать ее. От выбора зависят новые права и обязанности будущего владельца.

У многих часто возникает вопрос: можно ли купить недвижимость в ОАЭ в ипотеку? Ответ: да, на определенные объекты можно получить ипотечный кредит.

Freehold

Вид Freehold означает, что собственник имеет права на землю – может ее подарить или передать по наследству. Владелец может по своему желанию передать право собственности другому человеку и после его смерти оно перейдет к наследникам по закону.

Эксплуатация и строительство купленного участка регулируются определенными требованиями. Владелец должен получить разрешение на постройку и использование объекта у соответствующих органов. В случаях, когда его деятельность нарушает установленные стандарты, ее могут ограничить или приостановить.

Leasehold

Недвижимостью в категории Leasehold можно пользоваться временно. Договор определяет срок аренды, стоимость и правила пользования: например, как временный владелец будет вести техобслуживание.

Аренду можно постоянно продлевать, если у вас, как у владельца, нет нарушений. Срок может быть продолжительным – 99 лет, а далее еще столько же.

Арендатор должен не только поддерживать порядок, но и соблюдать целевое назначение из договора. Например, в документе может быть указан запрет на перепланировку объекта, расширение площади. Любую работу по его изменению нужно обговаривать с владельцем.

Что нужно знать перед покупкой?

Прежде, чем приобретать объект, поинтересуйтесь у риелтора к какому виду он относится. Рынок включает:

1. Off-plan или объект от застройщика. Находится на этапе строительства. Приобрести можно для использования в будущем. Чаще продает застройщик или доверенный риелтор.
2. Первичное жилье – новостройки. Кроме указанных выше лиц, первичными продажами занимается исполнительная власть.
3. Вторичный рынок – жилые объекты частников. Это могут быть дома, квартиры или комнаты. Их продает собственник.

Перед тем, как переходить к поиску, определитесь, зачем покупаете. Если будете инвестировать, то стоит обсудить вопрос с экспертом. Он поможет выбрать выгодный район с точки зрения темпов роста капитала в год и других важных показателей. Если цель – купить, чтобы жить в Дубае, то для своего удобства ищите места возле больниц, школ, ТЦ.

Какие понадобятся документы

Перечень документов зависит от статуса покупателя.

Для физлица:

• паспорт;
• ID;
• проверка адреса;
• контакты.

Для юрлица:

1. Свидетельство, подтверждающее регистрацию предприятия или лицензию.
2. Меморандум и Устав организации (обязателен их юридический перевод).
3. Справка, подтверждающая деятельность за три месяца.
4. Подтверждение покупки.
5. РОА.
6. Доверенность.

Все указанные бумаги нужно предоставить в оригинале. Дополнительно сделайте ксерокопии паспортов акционеров. Перечень может изменяться, поэтому предварительно лучше проконсультируйтесь с DLD.

Последние новшества

В 2018 году ввели новое правило, которые начало действовать только в феврале 2019. В нем говорится, что инвесторы с минимумом инвестиций (миллионом дирхамов) могут получить визу на жительство на 2 года. В этой ситуации недвижимость блокируют в системе DLD – право продажи будет недоступным, но виза не будет аннулирована.

Покупатель, чей объект стоит пять миллионов дирхамов, получает пятилетнюю визу, более десяти миллионов дирхамов – на десять лет. При этом обязательно шестьдесят процентов инвестиционных средства от этих сумм должны быть вложены в активы. Последние не должны никак быть связаны с покупаемым объектом. Например, их можно вложить в стартап и купить на них акции.

Важные правовые факторы

Лучший вариант перед покупкой – найм юриста, который знает местное законодательство и сможет наблюдать за сделкой.

Для доверенных лиц доверенность нужно нотариально заверять в той стране, в которой ее подписывали. После – пройти процедуру его легализации в посольстве Эмиратов, заверить в МИД и перевести на арабский.

Для тех, кто живет в Эмиратах, во время подписания документ а должен присутствовать нотариус. Действующий период бумаги – максимум два года.

Все документы, которые вы предоставляете в DLD, должны быть переведены юридическим переводчиком на арабский и английский. Если этого не сделать, документы будут считаться недействительными.

Процесс покупки

Для покупки жилья вам нужно пройти 4 основных этапа.

Подписать подготовительный договор

Такой документ не обязательно заверять у нотариуса. В приложении будут прописаны дополнительные условия, поэтому потребуется помощь опытного юриста. Он подскажет, что нужно указать конкретно в вашем случае.

В договоре нужно прописать:

1. Адрес объекта.
2. Стоимость сделки.
3. Ответственность обеих сторон.
4. Сроки внесения обязательных платежей и их распределение.

Если вы решили купить новостройку, проверьте, чтобы в документе была прописана дата окончания проекта и размер компенсации от застройщика при несвоевременном завершении работ.

Подписать договор о купле-продаже

Оно называется «Контракт F». Форма для заполнения есть на официальном сайте DLD.

По договору продавец получает от покупателя аванс – чаще десять процентов от суммы, но бывает и больше. Справка об этом процессе хранится у риелтора. При благоприятной сделке покупателю вернут залог. Но, если он передумает, деньги останутся у продавца, если же передумает продавец – придется возвращать сумму вдвое больше.

Соглашение действительно 30 дней, если вы имеете дело со вторичным жильем.

Подать заявку на NOC

Вместе с продавцом нужно подать заявку на NOC. Речь идет о документе-подтверждении, что продавец ничего не должен застройщику.

Данные обрабатываются около пяти рабочих дней. Если сертификат выдан, можно смело передавать право собственности.

Получить собственность

Вместе с продавцом нужно посетить департамент Дубая, чтобы сделать перевод недвижимости. Оплачивать всю сумму нужно тогда, когда вы получили чек на оплату. После оплаты вы получаете Title Deed, или, по-другому титул права собственности. Это значит, что недвижимость официально переходит к вам.

Если вы покупаете объект, который находится на этапе строительства, то процедура будет в разы проще: NOC и контракт F не нужны – остается только подписать первичный договор и переоформить его после завершения строительства. Такая сделка будет зарегистрирована во временном реестре.

В среднем вся процедура покупки занимает один месяц.

Обязательные налоги

Список обязательных к уплате налогов:

1. Комиссия от покупки агенту – 2-5%.
2. Сбор за регистрацию – 4%. Чаще он уже входит в цену имущества. Оплачивает каждая из сторон пополам.
3. Оплата транспорта (если нужно) – 6-10 тысяч дирхамов.
4. Сбор за ипотеку в DLD – 0,25% от цены за оформление (для тех, у кого ипотека на имущество).

Покупку с первичного рынка регистрируют в каждом офисе DLD. Сумма составляет четыре тысячи дирхамов, если транзакции более 500 тысяч AED и две тысячи дирхамов, если ниже этой суммы. Оплата производится наличными по договоренности обеих сторон.

Если приобретаете жилье со вторичного рынка, налоги следующие:

• общая комиссия –  2% для агента в качестве вознаграждения;
• NOC – 5 тысяч дирхамов;
• за перевод – 4 тысячи дирхамов.

В Дубае нет налога на недвижимость, но владелец должен каждый год платить за обслуживание. От этой платы зависит рентабельность инвестиций.

Что будет, если не оплатить

Помимо расторжения договор а при незавершении оплаты, застройщик может:

1. Оставить средства себе и продать объект, если процесс строительства завершен на 80%. Либо вычесть более 40% из общей цены.
2. Забрать сорок процентов при завершенном на 60% строительстве.
3. Забрать двадцать пять процентов при достижении строительства менее, чем на 60%.
4. Удержать тридцать процентов, если обстоятельства вне его контроля будут мешать завершению строительства.

Какое бывает финансирование?

Существует четыре варианта жилищного кредитования:

1. Для граждан страны. Можно получить до 85 процентов LTV за первую покупку земельного объекта. В итоге вначале нужно будет внести 15% от суммы.
2. Для резидентов Эмиратов. Как иностранец вы вправе получить до 75% LTV за первое приобретенное имущество. Основное условие – начальный взнос 25%.
3. Для нерезидентов. Таким людям доступна ипотека. Максимальный процент от банков – 50% LTV. Условие – нужно внести половину от начального взноса. Если у вас уже имеется объект в Дубае, то доходом от его аренды можно покрыть оплату второй ипотеки. Банки возьмут за ипотеку от трех до пяти процентов.
4. Рассрочка от застройщика. Дает возможность приобрести имущество off-plan и оплачивать ежемесячными платежами. Также можно стать владельцем и продолжать оплачивать остаток спустя 2-5 лет после завершения строительства.

Для покупки с ипотекой обязательно участие банка. Если у продавца есть закладная на недвижимость, покупатель должен будет ее погасить до того, как подаст заявление на NOC. Проверяют финансовую способность на погашение долгов по минимальной зарплате, стажу работы и другим факторам. Когда договор заключен, продавец запросит выписку по ипотеке в банке.

Дополнительные затраты

Кроме основных, есть дополнительные траты:

1. Денежная плата за труд риелтору: по стандарту – 2% от покупочной цены. Условия могут быть другими, поэтому предварительно проконсультируйтесь со своим маклером. Иногда работу агента может оплачивать застройщик или продавец, либо гонорар делят поровну между двумя сторонами.
2. Единовременный сбор. Налог в DLD составляет 4%. Чаще сумму делят пополам между сторонами. Иногда при покупке сбор может входить в стоимость.
3. Налог на ипотеку. В случае с кредитом, нужно уплачивать 0,25% от суммы и 79 долларов в DLD.
4. Административная комиссия. По завершению сделки нужно обращаться в суд района и запрашивать документ о праве собственности. Цена – приблизительно 70 долларов, период оформления – 3 дня.
5. Для вторичного объекта нужно будет заплатить государственную пошлину за регистрацию – 85$ и сбор за NOC – от 140 до 1360 $ (зависит от выбранного объекта).

Когда приобрете объект:

1. Посетите любой офис Дубая. Там вы сможете зарегистрировать соглашение на свое имя. От вас потребуют документ, подтверждающий право собственности, и ксерокопию паспорта. А также залог в размере 570 долларов.
2. Пройдите регистрацию в Chiller. Организация поможет с вопросами кондиционирования воздуха, если у вас в комплексе отсутствует центральная система.

Что такое RERA?

RERA – агентство, которые занимается регулированием всех операций с недвижимостью в Дубае и является частью DLD. Основной целью организации является обеспечение условий для выгодного партнерства обеих сторон, которое связано с недвижимостью. Также у нее есть и другие задачи:

1. Контролировать эскроу-счета застройщиков.
2. Информировать население о его правах.
3. Разрабатывать политику для баланса между спросом и предложением в категории недвижимости.

Теперь вам известно, как для россиян проходит процедура покупки недвижимости в ОАЭ. Если решите приобрести жилье, заручитесь профессиональной консультацией опытного агента или финансового брокера. Это позволит вам выбрать наиболее выгодный вариант.