Инвестиции в недвижимость ОАЭ – взвешиваем все «за» и «против»

Большинство российских граждан приобретают жилье в зарубежных странах. Одной из них являются Объединенные Арабские Эмираты. Для упрощения процесса покупки, нужно понимать, что дают инвестиции в недвижимость в Дубае, а также, с какими особенностями придется столкнуться.

Кто, почему и зачем покупает недвижимость в Дубае

С начала прошлого года среди россиян доля покупателей недвижимости в Дубае выросла на 67%. Когда ввели антироссийские санкции, под контроль и запрет попало большинство зарубежных активов и счетов. Это стало причиной заметного роста желающих купить жилье на территории мусульманского государства, в результате чего Россия оказалась на пятом месте (была на седьмом) в рейтинге активных инвесторов.

Интерес вызывают разные объекты – от вилл и квартир до элитных помещений.

Что дает россиянам покупка недвижимости в Дубае? У каждого свой мотив. Например, заинтересованность в получении вида на жительство (при покупке объекта более миллиона дирхамов), высокий рейтинг окупаемости (рост ROI).

Кроме того, последнее время на территории эмирата проводят различные бизнес-форумы и мероприятия. В период крупных выставок в Дубай приезжает много человек, что дает возможность получать допдоход с краткосрочной аренды жилья.

К тому же, политика Эмиратов делает все возможное, чтобы привлечь зарубежные инвестиции, поэтому покупка недвижимого имущества пользуется спросом среди деловых людей всего мира.

Какая недвижимость есть в ОАЭ?

Freehold – зоны

Владелец имущества во Фрихолд зоне – это полноправный собственник, который распоряжается своей недвижимостью как хочет. В Дубае есть много таких участков, поэтому выбор для иностранцев большой. 

Commonhold – зоны

В зоне Commonhold покупатель владеет недвижимостью в зданиях с большим числом квартир и другими объектами. Здесь в основном все собственники объединяются, чтобы ухаживать за общей территорией.

Leasehold – зоны

Вид владения Лизхолд имеет существенное отличие от прочих – покупатель получает статус полноправного собственника, когда выплатит всю сумму за объект. В зоне есть ограничения на период владения – от 20 до 99 лет. Все это время съемщик обязан исправно оплачивать аренду.

Стоимость недвижимости в Дубае

С начала года продажи увеличились на 60 % – до 68,5 тысяч транзакций. В итоге общая сумма составила более 50 миллиардов долларов.

Спрос на объекты премиум-класса превышает предложение, поэтому цены продолжают расти. Многие из них раскупают уже на этапе закрытых торгов, особенно люкс.

Минимальные инвестиции в квартиры в Дубае по сегментам:

1. Эконом – от 128 000$ за студию.
2. Комфорт – от 360 000$ за двухспальную квартиру.
3. Премиум – более 900 000$ за двухспальные апартаменты.

Доходность и окупаемость недвижимости в Дубае

Больше всего дохода приносит вариант со сдачей в аренду – от 5 до 13%.

Точная сумма будет зависеть от типа жилья, периода и условий аренды, локализации недвижимости.

В целом ROI популярных категорий недвижимости колеблется от 12 до 28%, а средний показатель окупаемости вложенных средств – минимум 7%.

Что дает недвижимость в Дубае?

Не каждый приобретает недвижимость в Дубае с инвестиционной целью. Есть и другие возможности, которые получает покупатель. Речь идет о:

• рассрочке платежа на off-plan объекты, например, на 5 лет под 0%, и ипотеке на выгодных условиях;
• возможности оформления резидентской визы: на 3 года – при покупке недостроенного объекта во freehold-зоне стоимостью более 204 тысячи долларов. Получить резиденство можно даже с ипотечным жильем. Ставка не превышает 4%.
• развитой инфраструктуре: школа в шаговой доступности, возможность обучать разные языки, наличие детских садов, больниц, спортивных залов, магазинов.
• безопасности эмирата, низком уровне преступности.

Плюсы и минусы приобретения недвижимости в Дубае

Прежде, чем приобретать жилье или земельный участок, нужно взвесить все «за» и «против».

Плюсы

Покупка объектов в Эмиратах имеет множество положительных сторон.

Безопасный регион

Арабские Эмираты считаются безопасной страной, где не происходят политические волнения и строго контролируется общественный порядок. Законы отличаются особой суровостью – существуют правонарушения, за которые могут приговорить к смертной казне. Такая строгость позволяет сохранять мир и спокойствие внутри страны. Если опираться на статистические данные опроса местных жителей, то более 90% из них комфортно даже ночью.

Благоприятные климатические условия

Если вы любите теплый климат, тогда страна точно подойдет. Здесь круглогодично солнце. У новых зданий есть спецоборудование, чтобы зной не вызывал дискомфорта.

Свободное владение недвижимостью

Приобретая недвижимость в «Фрихолд» зонах, вы можете ее перепродавать, сдавать на длительный или короткий период в аренду, дарить. Также вы можете быть на 100% уверены, что такое вложение будет выгодным и принесет прибыль.

Честные застройщики

Рынок страны быстро развивается. Вы не столкнетесь с обманом, ведь право на строительство может одобрить только застройщик с хорошей репутацией и у которого есть лицензия.

Контроль сделок со стороны правительственного органа 

Исполнительный орган госвласти заинтересован в том, чтобы иностранцы приобретали жилье и инвестировали. Поэтому соблюдение правовых норм находится под особым контролем.

Покупка недвижимости для получения ВНЖ

Визу резидента приняли в 2019 году. Программа позволяет иностранцу получить аналог ВНЖ на пять или десять лет. «Золотые визы» позволяют выгодно сотрудничать стране с приезжими: страна получает вложения, а иностранцы – возможность построить в ней свой бизнес или просто жить.

Минимум вложений для получения визы на пять лет составляет 1,35 миллионов долларов либо 5 миллионов AED, визы на десять лет – 2,72 миллиона долларов либо 10 миллионов AED.

Визу можно постоянно продлевать при соблюдении законов страны. Владельцем жилья может стать мужчина или женщина. Но есть особенность: при оформлении на мужчину право владения автоматически перейдет к жене и детям, а при оформлении на женщину мужчина и дети такого права не получат.

Возможность кредитов

Почему еще покупают недвижимость в Дубае? Если иностранец является добросовестным участником кредитных отношений и имеет стабильный доход, ему доступна ипотека. Чтобы получить кредит, нужно предоставить банку следующие документы:

1. Визу резидента Арабских Эмиратов.
2. Документы-подтверждения хорошей истории по кредитам. 
3. Половину суммы на покупку объекта.
4. Другое имущество в залог.

Кредит в Эмиратах выдают на пятнадцать и двадцать пять лет.

Возможности для инвестирования в недвижимость

Россиянин может приобрести новое или ранее эксплуатируемое жилье. Также можно инвестировать в покупку квартиры в жилом комплексе, который находится на этапе строительства. В этом случае договор с застройщиком нужно заключать на начальном этапе стройки, поэтому придется ждать ее окончания. Но выгода существенна, ведь цены постоянно растут: за объект можно будет платить частями, так как есть фиксированная стоимость.

Вторичное жилье чаще дешевле объектов в новостройках, и не приходится ждать окончания строительства. 

Вам будет интересно

Какие существуют инвестиции в Дубай или ОАЭ и что из этого лучше выбрать?

Соответствие цена-качество

Стоимость жилья зависит от местоположения, новизны, площади – чем больше, тем ниже цена за квадратный метр. Цена объекта в жилом доме – минимум две с половиной тысячи долларов, а цена виллы – полторы тысячи долларов.

Для россиян цена может оказаться завышенной, но стоит помнить, что чаще в квартирах сделан готовый качественный ремонт.

Минусы

При покупке недвижимости в Дубае не стоит забывать про подводные камни. Некоторые особенности этого и других эмиратов не всем подойдут или станут препятствием для покупки недвижимости.

Религиозность

Эмираты – мусульманская страна. У нее свой менталитет, обычаи и строгая система госслужб. Здесь негативно относятся к алкогольным напиткам, курению и азартным играм. Под запретом:

• распитие спиртного на улицах;
• сожительство при отсутствии зарегистрированного брака;
• гомосексуализм;
• прогулки в откровенной одежде.

Если нарушить установленные нормы, самым мягким может стать штраф. В более весомых ситуациях – депорт или тюрьма.

Налог на покупку объекта на вторичном рынке

У многих сложилось мнение, что Эмираты считаются безналоговой страной. Здесь и правда не нужно платить НДС, налог с прибыли и большинство других, но есть исключения. Например, при покупке объекта на вторичном рынке покупатель должен отдать 2% от покупочной цены. Дополнительно может потребоваться оплата услуг риэлтора и издержек суда.

Роль посредника при покупки 

В любой сделке с недвижимостью должен принимать участие посредник. Так обеспечивается не только защита от мошенничества, но и гарантия, что все правовые нормы будут соблюдены.

Содержание жилья

Каждый собственник недвижимости должен оплачивать ее обслуживание. Сумму устанавливает управляющая организация или объединение собственников (если такое есть). Платеж включает расходы на уборку, охрану здания, содержание инфраструктуры, вывоз мусора. В среднем коммунальные платежи выходят от двадцати до восьмидесяти долларов за м².

Стоит ли сейчас покупать недвижимость в Эмиратах?

В начале 2022 года в сфере продаж недвижимости в ОАЭ произошли положительные изменения: за январь количество зарегистрированных сделок достигло 5797. Сумма составила 36,69 миллиардов дирхамов. По мнению экспертов, рост цен на жилье продолжится, хоть и будет не таким быстрым, как в предыдущем году. Прогнозируют, что будет продано 38500 квартир и 3800 вилл. Основные покупки будут сделаны в Дубае: 30 тысяч сделок с квартирами и 3,5 тысяч с виллами. Некоторые из сделок перейдут, как и ранее, на 2023 год.

В Абу-Даби продадут примерно:

1. две тысячи объектов на Аль-Риме;
2. четыре тысячи на Аль-Рахе и Ясе.

В этом году также планируют возобновить строительство «замороженных» проектов и обнародовать информацию о возведении новых домов в столице Эмиратов.

Главное преимущество рынка недвижимости Абу-Даби – высокий доход для инвестора. Чистая прибыль от вложений составляет 7-8% годовых, так как структура и темпы развития рынка на этой территории диктуют стабильный спрос на жилье.

На протяжении этого года вы сможете наблюдать следующие тенденции:

1. Увеличение числа покупателей из-за выгодных ставок по ипотеке, невысоких цен и быстрой прибыли от недвижимости.
2. Повышение спроса на элитную недвижимость. В прошлом году многие скупали виллы, цена которых увеличилась на 16,5%. В этом году спрос сохраняется.
3. Ответственность за экологические правонарушения. Правительство займется созданием стимулов, чтобы достигнуть нулевой уровень выбросов к 2050 году. Застройщики также будут придерживаться концепции развития.

Прежде, чем входить в проект, взвесьте все «за» и «против» в зависимости от вашей цели инвестирования. Какие-то объекты выгодны для последующей перепродажи, другие – для сдачи в аренду с максимальной доходностью. В целом доход оценивается как высокий – в среднем 5-6%.

В целом, трудно наверняка предсказать потенциал роста рынка из-за изменяющейся действительности. Несмотря на это, рынок жилья ОАЭ готов практически к любому вызову: спрос продолжает превышать предложение, и предпосылок к прекращению такой тенденции пока не наблюдается.На основе этих фактов вы можете для себя понять, стоит ли сейчас покупать недвижимость в Дубае или других эмиратах. Даже, если будут расширены предложения и вырастут цены, инвестиции все равно останутся перспективным направлением.

Процесс покупки, налоги и сборы

Процедура сделки купли-продажи состоит из нескольких действий:

1. Подписать договор.
2. Передать продавцу задаток – от 10 до 50% от общей стоимости. Размер зависит от выбранного объекта, например, готовый или off-plan, от использования ипотеке и прочих нюансов.
3. Заключить контракт с застройщиком на обслуживание жилья.
4. Зарегистрировать и получить права собственности.

Вам будет интересно

Процесс и условия покупки недвижимости в ОАЭ для россиян

Налоги и сборы:

1. Регистрационный сбор – 2%. Оплачивать Земельному департаменту в момент заключения сделки. Есть возможность при договоренности разделить сумму между продавцом и покупателем.
2. Пошлина за свидетельство о праве собственности – 70$. Местный суд подготовит за три дня.
3. Сбор при переоформлении на нового владельца. Размер устанавливает DLD.
4. Налог при аренде недвижимости от арендатора – 5%. Сумма пойдет в счет оплаты за содержание объекта.
5. Услуги агентства недвижимости. Как ранее было сказано, участие посредников в процессе заключения договора купли-продажи – обязательно. Если вы покупаете первичное жилье, то оплачивать услуги риэлтора и расходы на подготовку бумаг будет продавец. При покупке вторичного – расходы делятся пополам.

От покупателя потребуют:

1. Копию паспорта.
2. Копию банковской карты.
3. Заявление для списания средств за покупаемых объект.

От продавца необходим юридически правильный договор с информацией о недвижимости и с прописанными правами владельца.

Теперь вы знаете, что инвестиции в недвижимость в Дубае дают множество преимуществ – от права получения резидентской визы до построения своего бизнеса и проживания на территории страны.