Возможна ли ипотека в Дубае для россиян в 2023 году?

Иметь своё жильё в Дубае – мечта многих иностранцев, но мечта очень дорогая. Немногие в состоянии купить жильё в княжестве, выплатив сразу всю сумму. Для поддержания интереса к местному рынку недвижимости власти и представители банковского сектора разработали систему мер, позволяющих приобретать апартаменты в кредит. Теперь покупка жилья в Дубае в ипотеку доступна и для россиян, даже если они не являются резидентами. Правда, условия предоставления займа будут немного жёстче, но вполне приемлемыми.

За последние несколько лет количество займов нерезидентам увеличилось вдвое. Только за последний год количество купленного в кредит жилья возросло на 55%. Хорошая новость для россиян в том, что для них процентная ставка с 2022 г. снизилась до 3,7% годовых. По статистике за последний год россияне заняли первое место в ОАЭ по приобретению недвижимости и количество желающих продолжает расти.

Эта статья будет полезна всем, кто решил купить квартиру или дом в одном из самых процветающих городов мира с целью переехать на ПМЖ с семьёй или получить источник пассивного дохода от сдачи жилых помещений в наём. В ней собрана вся информация, которая пригодится потенциальному покупателю.

Есть ли ипотека в Дубае

Да, система ипотечного кредитования в эмирате есть, но те, кто хотел бы ей воспользоваться, должны учитывать несколько моментов. Если клиент является резидентом, то ему предоставят массу вариантов, из которых он сможет выбрать оптимальный.

Однако иностранцам выставляют больше условий. В качестве первого взноса им придётся заплатить не менее половины стоимости, выбирать варианты возможно только в зонах «Фрихолд» – районах, предназначенных для иностранцев, где они вправе приобретать недвижимость в полную собственность. На момент оформления документов здание должно быть либо сдано в эксплуатацию, либо до сдачи должно оставаться менее двух лет. Иностранцы вправе рассчитывать на ипотечную ссуду в размере до 75% от стоимости апартаментов, но также надо учитывать, что клиентам, не являющимся резидентами, и чаще отказывают. Ссуду можно взять на срок от 1 года до 25 лет: всё зависит от набора условий, включающих кредитную историю, выбранный район.

Стоит ли вкладывать денежные средства в недвижимость

Инвестировать в недвижимое имущество Дубая однозначно стоит. Город предлагает роскошный образ отдыха и жизни, привлекательную бизнес-среду, лояльную налоговую систему. Рынок недвижимости постоянно расширяется, а стоимость объектов неуклонно растёт. На сегодняшний день он характеризуется как самый стабильный и привлекательный. При этом правительство княжества постоянно внедряет новые более простые и удобные условия для инвесторов.

Вложения в этот сектор – это отличная возможность сохранения и перемещения капитала. Не секрет, что за последний год экономическая обстановка в России и странах Евросоюза осложнилась. Многие предприниматели находятся под угрозой санкционных ограничений, возрос риск финансовых потерь вследствие блокировок банковских счетов, арестов имущества. Поэтому бизнесмены ищут способы сохранить накопления. Просто так несколько сотен тысяч долларов за границу не выведешь, а вот покупка недвижимости – подходящий вариант. За хранение валюты в российских банках надо платить, а вывести её в другие страны сейчас практически невозможно.

Недвижимость в Дубае – это объект, который можно использовать для жилья, для сдачи в аренду, получая прибыли до 7% годовых, а также для генерации прибыли иным способом, перепродав её через некоторое время по более высокой цене.

Сейчас в РФ установился благоприятный валютный курс, по которому выгодно продавать собственность и на вырученные деньги приобретать её в странах с лояльным отношением. При этом волатильность рынка настолько высокая, что непонятно, что будет с долларом в ближайшее время. И лучший способ обезопасить накопленные средства – это вложить их в объекты строящегося жилого фонда в ОАЭ.

Важно, что покупая жилую собственность на сумму от 2 млн дирхамов, покупатель получает десятилетнюю «золотую» визу резидента на 10 лет с правом выступить спонсором своей семьи и иных домочадцев (слуг, поваров, гувернанток), а также возможностью ведение многих видов коммерческой деятельности.

Как оформить займ

Сначала надо выбрать банк. В стране есть местные и европейские банки, каждый из которых диктует свои правила кредитования для иностранных граждан. Рекомендуется тщательно изучить предложения нескольких организаций, прежде чем принять окончательное решение. На этом этапе возможно действовать самостоятельно или через организацию-посредника.

Как только выбор сделан, необходимо написать заявление и предоставить для рассмотрения пакет документов, включающий:

• заявку на ссуду;
• ксерокс загранпаспорта или вид на жительство;
• подтверждение текущего адреса (лучше, если место проживания – это ОАЭ);
• выписку с  депозита, отражающую движение средств за прошедшие 6 месяцев;
• справку о заработной плате и характеристику с места работы для наёмных сотрудников;
• справку о результатах аудиторской проверки за последние 24 месяца, а также отчёт о прибылях и убытках за последние 12 месяцев для самозанятых;
• налоговые декларации;
• пакет регистрационных, уставных документов для владельцев бизнеса, а также отчёт о финансовом состоянии предприятия от местного аудитора.

Это приблизительный перечень документации. Точного списка не существует, поскольку в каждом случае могут потребоваться дополнительные справки, о чём заявитель получит уведомление.

Рассмотрение документов – процедура неформальная. Сотрудники тщательно изучат, проверят и перепроверят каждый документ, оценят платёжеспособность и деловую репутацию, проанализируют кредитную историю. Проверка документов занимает не более 4-х дней. Цена услуги – 1% от запрашиваемой суммы. Однако, если клиенту откажут, деньги вернут. Все неблагонадёжные соискатели отсеиваются на этом этапе.

Если личность и платёжеспособность заявителя не вызывают сомнений, процесс переходит к следующим этапам:

• поиску подходящего объекта для покупки (на это отводится 2 месяца);
• подписанию соглашения о намерениях и внесению первоначального взноса (чеком);
• оценке стоимости кредитной организацией (для этого будет создана комиссия);
• регистрации сделки в Земельном Департаменте княжества;
• оформлению свидетельства на право собственности, которое останется в банке до момента полного погашения займа (заёмщику предоставят копию).

Расходы нерезидента при оформлении ипотечного кредита

1. Первичный взнос, который может доходить до 50% от общей суммы.
2. Налог в Земельный департамент – 4% от цены объекта.
3. Административный сбор – 4500 дирхамов + 5% НДС.
4. Сбор за страхование титула – 550 дирхамов.
5. Страхование жизни – 0,5-1% от общего объёма займа (это обязательное требование для предоставления займа на всей территории страны).
6. Сертификат на право собственности оформляют в суде. Это стоит 280 дирхамов.
7. 2% от цены покупки + 5% НДС для оплаты услуг посредника, если таковой привлекался.

Требования к заемщику по законодательству

1. Возрастной ценз. Заёмщиком может стать человек в возрасте от 21 до 65 лет, т. е. от момента наступления совершеннолетия до наступления пенсионного возраста. Но тут есть несколько нюансов. Если соискатель не имеет резидентуры, то минимальный возраст повышается до 25 лет. При этом банк может устанавливать и более старший возраст, поскольку должен быть уверен в абсолютной платёжеспособности потенциального клиента. Также денег не дадут пенсионерам, за исключением тех, кто имеет своё дело. Таким заявителям возрастной ценз увеличен до 70 лет, однако срок, на который предоставят средства, будет минимальным. 
2. Наличие достаточного дохода. Это может быть заработная плата или доход от бизнеса.
3. Наличие резидентской визы.
4. Возможность внести первый залог в сумме не менее 25% от общей стоимости объекта, а также оплатить дополнительные расходы, которые добавят ещё 5-7%.
5. Желательно (но не обязательно), чтобы заявитель уже являлся владельцем недвижимого имущества в ОАЭ. Это обстоятельство значительно повысит его платёжеспособный статус.

Это перечень общих требований, закреплённых законом, но банки вправе выдвигать и иные требования. Например, они охотнее одобрят заявку от супружеской пары, совместное обращение от братьев и сестёр, партнёнов по бизнесу.

Где нерезиденту разрешено покупать недвижимость в ипотеку

Несмотря на то что покупать жильё в стране можно свободно, иностранцы вправе выбирать варианты только на специально отведённых территориях:

• Leasehold, где нельзя приобрести в полную собственность, но можно арендовать объекты сроком на 99 лет, а затем его продлить;
• Freehold, где даже нерезидентам разрешено покупать помещения с безусловным правом собственности. Это означает, что его разрешено использовать для проживания, для сдачи в аренду, а также продавать, дарить, передавать по наследству.

В этих районах можно покупать имущество, строительство которого уже завершено или будет завершено в ближайшие 2 года.

Требования банков

Кредитная организация хочет быть уверенной, что не понесёт убытков от заключённой сделки, поэтому старается максимально снизить риски невыплат.

К возрасту

Главное требование – человек должен находится в трудоспособном возрасте, т. е. от 21 года до 65 лет. Чем моложе заявитель, тем на более длительный срок может получить ссуду (до 25 лет), а значит и ежемесячные выплаты будут минимальными. 40 лет – это предельный возраст, когда можно оформить займ на 25 лет. Пожилой возраст клиента – это дополнительный риск для банкиров. Для них период погашения займа снижается до 10-15 лет.

К уровню заработной платы

Для каждого вида выбранного объекта недвижимого имущества требования будут разными. Чем скромнее жилище, тем ниже будут требования к минимальной зарплате. Также значение имеет район: в престижных локациях цены выше.

Если клиент решил купить квартиру в недорогих районах, например, Мотор Сити, Дискавери Гарденс или Силикон Оазис, то он должен зарабатывать в месяц не менее 3000 долларов. Для приобретения апартаментов в более престижных локациях (Даунтаун, Бизнес Бэй) уровень зарплаты должен быть не ниже 4500-5000 долларов. Виллы в JVC, Dubailand доступны тем, кто зарабатывает в месяц более 5000 долларов, а виллы класса люкс – от 14 000 долларов.

Если есть другие кредитные обязательства, как они повлияют на одобрение

Наличие хорошей кредитной истории – это большое преимущество для соискателя. Она отражается в Кредитном Бюро Al Etihad. Человек может одновременно иметь несколько обязательств по кредитам. Это допустимо для предоставления ещё одной ссуды, но при условии, что:

• выплаты по всем обязательствам составляют менее 50% месячного заработка;
• на каждого члена семьи приходится не менее 3500 AED.

Какая ответственность грозит за просрочку выплаты

Правительство ОАЭ проводит жёсткую, но справедливую политику в отношении экспатов, желающих приобрести недвижимое имущество в государстве, особенно если речь идёт о покупке в кредит. Существует множество уважительных причин, по которым человек не смог вовремя внести очередной часть выплаты. Это прекрасно понимают финансовые и правительственные органы. Поэтому в законодательство внесли пункт о том, что за просрочку на 30 дней никакого наказания не последует. Должнику позвонят работники банка, напомнят о сроках и поинтересуются причиной просрочки.

Если же задержка превысит допустимые 30 дней, информацию об этом внесут в реестр «негативных отзывов» Al Etihad и в следующий раз человек уже ссуду не получит.

Но это не самое страшное наказание. Если время по выплатам сильно превышено или ситуация повторилась несколько раз, банк вправе обратиться в суд и инициировать разбирательство, которое затянется надолго и будут дорого стоить ответчику. Более того, по закону экспата за подобные нарушения ждёт депортация, но сначала его обяжут расплатиться по долговым обязательствам при этом в короткие сроки.

Процентная ставка при покупке квартиры в ипотеку в Дубае

Она бывает нескольких видов:

• фиксированная, т. е. не меняется на протяжении всего периода выплаты;
• плавающая от 2,5%, изменяющаяся каждый месяц в зависимости от ставки Центробанка, без верхнего предела;
• плавающая с верхним пределом;
• дисконтированная – разновидность плавающей, на которую в первые несколько лет устанавливается скидка;
• рефинансирование под залог имеющейся ипотеки.

Последний вариант становится выгодным, если заёмщику удаётся оформить ссуду под более низкий процент.

От чего зависит процентная ставка

Плавающая ставка зависит от:

• спроса на рынке недвижимости;
• уровня инфляции;
• темпов экономического развития;
• ставки Eibor.

Фиксированная ставка всегда выше той, что устанавливает Центробанк.

За досрочное погашение кредита взимается штраф в размере до 1% от объёма ссуды.

В каких банках выгодно брать ипотеку

Немногие банки соглашаются ссуживать иностранцам и нерезидентам средства для приобретения недвижимого имущества, желая избежать лишних рисков. Наиболее выгодные условия для этой категории клиентов предлагают:

1. Emirates NBD – второй среди крупнейший в ОАЭ. Предоставляет ипотечные займы для экспатов под 2,49% годовых.
2. HSBC кредитует экспатов под 2,39% годовых, но с условием, что заёмщик зарабатывает более 15 000 AED  в месяц.
3. Mashreq – старейшее финансово-кредитное учреждение в стране. Имеет сеть филиалов в странах Ближнего Востока и Северной Африки. Здесь выдают ипотечные кредиты на сумму до 10 млн AED на 25 лет, но первый взнос составляет 50% стоимости помещения. Ставка – 2,49%, минимальный уровень заработной платы – 15 000 дирхамов.

Юридические тонкости для супругов

По закону ОАЭ владельцем недвижимости считается тот, чьё имя зафиксировано в ипотечном договоре и свидетельстве на право владения собственностью. Если  все документы оформлены на одного из супругов, то второй не имеет никаких прав на эту собственность (суд будет считать, что второй супруг добровольно отказался в пользу первого). При разводе купленное таким образом жильё не будет считаться совместно нажитым и полностью отойдёт тому, кто брал и погасил кредит.

Чтобы второй супруг имел право на жильё, при его приобретении в ипотеку необходимо сразу оформить собственность как совместную.

Как получить резидентскую визу после покупки недвижимости

Если при оформлении ипотеки покупатель делает первый взнос от 1 млн дирхамов, это сразу даёт право на оформление резидентуры. Главный документ – это справка из банка о том, какая сумма внесена. Кроме неё потребуются:

• подписанный продавцом акт купли-продажи;
• свидетельство о праве собственности;
• справка о прохождении медосмотра и отсутствии таких заболеваний, как СПИД, ВИЧ, сифилис, туберкулёз,  некоторые другие;
• заявление на получение визы;
• действующий загранпаспорт;
• справки об отсутствии судимостей на родине и в Эмиратах;
• фотография 3 Х 4 на белом фоне без головного убора.

Также заявитель должен сдать свои биометрические данные в аккредитованном центре.

Рассрочка от застройщиков

Это выгодная альтернатива ипотеке в Дубае для россиян. Помещения в строящихся зданиях намного дешевле, чем в готовых. При этом застройщик предлагает гибкие условия оплаты. Первый взнос чаще всего не превышает 10-20 %. Самым низким он будет, если строительство находится на стадии проектирования. Чем стройка ближе к завершению, тем больше первичный взнос, но всё равно он будет значительно ниже, чем придётся платить по обязательствам перед банком. Кроме этого, стоимость самого жилища в недостроенном здании будет ниже. Сроки выплат гибкие: они прописываются в договоре.